對(duì)很多“有房一族”來說，2023年這一年，房貸還款壓力下降是讓他們欣喜的事情。

　　數(shù)據(jù)顯示，降低存量房貸利率工作惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，戶均每年減少3200元。

　　房地產(chǎn)市場政策優(yōu)化帶來的利好，不止房貸利率下降。2023年以來，指向滿足居民合理住房需求和支持房企融資的措施密集出臺(tái)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月中旬，全國至少273個(gè)省市出臺(tái)了622次寬松性政策。

　　今年前11個(gè)月，中國商品房銷售額達(dá)10.53萬億元人民幣，保持住了一個(gè)超十萬億級(jí)的超大市場。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“三大工程”后，保障房、城中村改造供給或?qū)⒗^續(xù)放量。

　　與往年數(shù)據(jù)相比，中國樓市的下滑顯而易見，市場情緒低迷也是不爭的現(xiàn)實(shí)。然而，房價(jià)飆升、房企高周轉(zhuǎn)、債務(wù)膨脹的時(shí)代，又有多少人留戀？

　　近兩年，一批房地產(chǎn)企業(yè)漸次出清，一些能保持流動(dòng)性穩(wěn)健的房企正等待著新的機(jī)會(huì)，市場競爭格局已悄然改變。

　　供給端方面，有關(guān)房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)企業(yè)的政策層出不窮。1月，中國人民銀行表示，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。2月，中國證監(jiān)會(huì)放寬境外募資等限制，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)工作。

　　下半年，政策力度逐漸加強(qiáng)。7月，中國人民銀行延期“金融16條”適用期限。8月，證監(jiān)會(huì)明確上市房企再融資不受破發(fā)、破凈、虧損限制。10月，中央金融工作會(huì)議召開，強(qiáng)調(diào)完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。11月，三部門召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，公開報(bào)道稱，會(huì)上提出了“三個(gè)不低于”。

　　11月底至12月初，工農(nóng)中建交等多家銀行相繼召開房企座談會(huì)，聽取房企融資需求。11月底，中國人民銀行等八部門印發(fā)的“支持民營經(jīng)濟(jì)25條”提出，保持信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，合理滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)金融需求。支持房企合理融資需求，成為今年下半年政策的發(fā)力點(diǎn)，市場也看到，一批經(jīng)營狀況良好的企業(yè)，已通過多種方式完成發(fā)債。

　　出險(xiǎn)房企在債務(wù)重組方面的進(jìn)度在加快。富力、融創(chuàng)、奧園等房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期。另外，龍光、花樣年、時(shí)代、碧桂園等房企基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福、當(dāng)代、綠地等房企基本完成境外債券展期或重組。

　　對(duì)于房企來說，實(shí)現(xiàn)自身造血仍是最主要的方式之一。在需求端，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸、延期置換退稅等政策已接連落地，房地產(chǎn)市場正在走出限購、限貸、限售、限商、限價(jià)的“五限時(shí)代”。

　　克而瑞研究中心稱，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2023年12月18日，全國至少273個(gè)省市出臺(tái)622次寬松性政策，頻次已超去年。力度和能級(jí)上，2022年政策松綁的主力軍是三四線年，核心一二線城市便接過接力棒，一線政策邊際松動(dòng)，多數(shù)二線城市解除限購、限售。

　　年末，北京、上海出臺(tái)政策，降首付、降利率，并調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。至此，四個(gè)一線城市均已優(yōu)化了樓市調(diào)控政策?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，在未來，一線城市政策或?qū)⒕?xì)化調(diào)整，比如限購局部松綁，對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)域調(diào)降非戶籍購房社保年限、放寬戶籍居民套數(shù)限制，放寬法拍房、離婚購房限制，調(diào)降落戶門檻等。

　　該機(jī)構(gòu)還稱，二線城市中，杭州、成都、長沙、西安、蘇州、天津等城市調(diào)控政策還有所保留，并未如南京、青島、濟(jì)南那樣“一放到底”，未來大概率進(jìn)一步調(diào)整，比如全面放開限購、限售，下調(diào)商貸首付比例至國家規(guī)定的下限，放寬限價(jià)并鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”等均是可選項(xiàng)。

　　2023年前11個(gè)月，中國商品房銷售額、銷售面積分別為10.53萬億元、10.05億平方米。按照12月完成1萬億元銷售額推算，商品房銷售額仍保持了11-12萬億元的規(guī)模。

　　從價(jià)格漲跌看，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年11月份，一線城市、二線城市、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格分別同比上漲0.3%、同比上漲0.2%、同比下降1.6%；一線城市、二線城市、三線城市二手住宅銷售價(jià)格均較去年同期下降，跌幅分別為2.9%、3.6%、3.9%。

　　放眼世Kaiyun網(wǎng)址 開云界，全球房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI(Juwai IQI)近日發(fā)布報(bào)告指出，扣除通脹因素后，在目前已公布第三季度住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的市場中，僅有17個(gè)市場房價(jià)上漲，46個(gè)市場房價(jià)下跌。其中，美國、加拿大房價(jià)增長乏力；德國、英國、法國等歐洲主要市場的實(shí)際房價(jià)繼續(xù)下跌。在亞洲，日本大幅上漲，韓國則大幅下跌。

　　早前，曾有多位業(yè)內(nèi)人士公開表示，中國房地產(chǎn)市場仍然能保持10萬億元的規(guī)模。萬科董事會(huì)主席郁亮說：“房地產(chǎn)市場仍是個(gè)10萬億的市場，我們老說常做常新。按自然更替的速度，一二線億平方米左右，按現(xiàn)在開工情況，連自然更替速度都達(dá)不到。”

　　東吳證券認(rèn)為，綜合調(diào)整幅度和調(diào)整時(shí)間看，中國的房地產(chǎn)市場已有調(diào)整過度的跡象。隨著各類政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)中國2024年商品住宅銷售、新開工面積降幅將進(jìn)一步收窄。

　　12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　國泰君安認(rèn)為，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)定地走修復(fù)之路，預(yù)期將會(huì)迎來房地產(chǎn)發(fā)展新模式相關(guān)基礎(chǔ)性制度的出臺(tái)以及保障性住房和城中村改造項(xiàng)目的落地?；谀壳胺€(wěn)健的基礎(chǔ)貨幣政策配合寬松的信用政策的政策組合以及市場表現(xiàn)，2024年商品房市場或?qū)⒗^續(xù)下行，而減少的實(shí)物量和信用將由保障性住房和城中村改造創(chuàng)造的增量填補(bǔ)。從城中村改造的進(jìn)程來看，政策端密集推出、各級(jí)政府積極響應(yīng)、市場高度關(guān)注，隨著前期準(zhǔn)備工作的逐步完善，項(xiàng)目落地高度可期。

　　興業(yè)證券也認(rèn)為，從中周期來看，新發(fā)展模式下普通商品住宅的供給可能下降，但保障性租賃住房、城中村改造住房供給將逐漸放量。據(jù)測算，未來保障性住房(包括可售型保障房、保障性租賃住房和城中村改造房)在整體住房中的供給或達(dá)到37.6%，地產(chǎn)銷售中樞可能持平2023年水平。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國人口普查年鑒-2020》，中國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米。過去多年的大規(guī)模供給，讓中國告別了住房短缺時(shí)代，但在房子質(zhì)量與居住體驗(yàn)上卻仍存短板，居民對(duì)好房子的需求依舊迫切。

　　12月召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，要下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。會(huì)議還指出，完善工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，圍繞建造好房子，發(fā)布住宅項(xiàng)目規(guī)范，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　目前，地產(chǎn)江湖快速洗牌，多家房企的業(yè)務(wù)規(guī)模出現(xiàn)萎縮。資本市場方面，多家經(jīng)營困難的房企集中退市。2023年以來，三盛控股、新力控股、南?？毓?、嘉年際被港交所取消上市地位，陽光城、藍(lán)光發(fā)展、嘉凱城、宋都股份、泰禾、美好置業(yè)則從A股退市。

　　不過，一些地產(chǎn)公司退場的同時(shí)，一些玩家仍留在牌桌上，一批新玩家正在悄然崛起。

　　這些玩家中，央企和地方國企系房企一直都是重要的力量之一，而在融資和市場環(huán)境變化后，央國企系房企的地位顯得愈發(fā)重要。早在幾年前，保利發(fā)展就喊出“保五爭三”的口號(hào)，卻始終受到其他頭部企業(yè)的壓制。但隨著頭部企業(yè)排位變化，保利發(fā)展順勢提出“保三爭一”，并最終以2368.21億元的簽約金額榮登2023年上半年“地產(chǎn)一哥”的寶座。

　　今年前11個(gè)月，保利發(fā)展共實(shí)現(xiàn)簽約金額3995.04億元，位居行業(yè)第一名。同樣，其他幾個(gè)頭部央企也保持了相對(duì)不錯(cuò)的行業(yè)位次，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口分別位居行業(yè)的第三至五名。

　　中國建筑旗下除了中海地產(chǎn)以外，其他公司也有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，只是由于各自為戰(zhàn)，并未引起市場注意。近兩年，中建系公司在多地參與土地拍賣，推出的部分住宅項(xiàng)目也出現(xiàn)熱銷，逐漸在地產(chǎn)行業(yè)嶄露頭角，例如，中建一局旗下的中建智地、中建三局旗下的中建壹品、中建八局旗下的中建東孚。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，中建壹品、中建東孚、中建智地分別實(shí)現(xiàn)銷售額468.3億元、450.9億元、245.4億元，排在行業(yè)第34名、第35名及第58名。在拿地方面，今年1-11月，中建東孚、中建壹品、中建智地的權(quán)益拿地金額分別為165億元、139億元、78億元，排在行業(yè)第13名、第16名、第31名。

　　伴隨著中建系地產(chǎn)開發(fā)公司在多地不斷壯大，再加上中海地產(chǎn)的銷售規(guī)模，中國建筑可以稱得上是地產(chǎn)行業(yè)“隱形大地主”。今年前11個(gè)月，僅中海地產(chǎn)、中建壹品、中建東孚、中建智地四家公司的權(quán)益拿地金額就合計(jì)超過1302億元，明顯高于行業(yè)第二名保利發(fā)展的813億元。

　　早前，地方國企主要在各自區(qū)域發(fā)展，如今也逐漸走出舒適圈，在其他省份攻城略地，典型的代表企業(yè)就有建發(fā)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、象嶼地產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)。越秀地產(chǎn)近兩年風(fēng)頭日盛，除了在大本營廣州依舊穩(wěn)扎穩(wěn)打外，還在北京、上海拿下數(shù)宗地塊。今年前11個(gè)月，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額1329.1億元，提前完成了年初制定的1300億元的銷售目標(biāo)。

　　“地方派”中，城投類公司也成為托舉土地市場的主力之一。在今年的土地市場，福州城投集團(tuán)、鹽城城投地產(chǎn)集團(tuán)、石家莊國控城市發(fā)展投資集團(tuán)、廣州城投等多家城投類公司，以及成都軌道交通、寧波軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施投資類公司均在各自城市拍得公開出讓地塊。不過，這類公司在拿地后，并不像房企那樣迅速推出項(xiàng)目并售賣，它們面世的項(xiàng)目數(shù)量不多。因此，外界亦有聲音認(rèn)為，城投類公司未來會(huì)選擇與地產(chǎn)公司合作，共同開發(fā)項(xiàng)目。

　　今年，房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了一群“另類”企業(yè)，過去它們的主業(yè)與居住行業(yè)相關(guān)，如今則是親自下場拿地。據(jù)中指研究院，今年前11個(gè)月，偉星地產(chǎn)共耗資128億元拿下多個(gè)地塊，拿地金額位居行業(yè)第18名。偉星地產(chǎn)背靠“大樹”，其母公司偉星集團(tuán)旗下?lián)碛袀バ枪煞?、偉星新材兩家A股上市公司。偉星地產(chǎn)雖然成立較早，但項(xiàng)目基本是在浙江和安徽的部分城市，如今則在合肥、杭州等二線城市拿地。

　　中指研究院稱，多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如偉星地產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、安徽新華等，它們憑借母公司實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，融資具有一定優(yōu)勢，且過去地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小、杠桿較低、負(fù)債壓力較小，拿地勢頭有所增強(qiáng)。

　　當(dāng)然，房企們對(duì)新房市場的相對(duì)低迷有著普遍共識(shí)。破解這一難題的根源之一，在于重塑行業(yè)信用。失去信用的支撐，“信心”便是一句哄人的空話。擺在各地的爛尾樓，是千百萬家庭的財(cái)富噩夢。唯有直面和解決問題，樓市才可能回到市場的正常狀態(tài)。（來源：中新經(jīng)緯）

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