開云網(wǎng)站 Kaiyun開云3. AMC以集團(tuán)、項(xiàng)目、增信三種方式參與并購及紓困，其中以項(xiàng)目層面居多。

　　中央層面，2023年房企融資政策整體基調(diào)以落實(shí)“金融16條”為主，強(qiáng)調(diào)一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，凸顯對民營房企融資的支持。2022年底，中央加大對房地產(chǎn)企業(yè)融資支持力度，“金融16條”等政策先后出臺。2023年7月，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，將“金融16條”中兩項(xiàng)有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月底，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。10月底召開的中央金融工作會(huì)議指出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資”，考慮到融資困難的主要是民營房企，意在強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)要把支持民營房企融資的政策落實(shí)落細(xì)。11月，央行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，貫徹落實(shí)中央金融工作會(huì)議的精神和部署，要求堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資；支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。有市場消息稱，監(jiān)管提出銀行房地產(chǎn)貸款“三個(gè)不低于”政策，即各行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。隨后，多家國有銀行、股份銀行密集召開房企座談會(huì)，表示將更好支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

　　地方層面，2023年各地一方面以“金融16條”為基礎(chǔ)出臺政策促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，另一方面從優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、支持房企緩繳相關(guān)費(fèi)用等方面緩解房企資金壓力。徐州市、哈爾濱市、長春、無錫市等多個(gè)城市發(fā)布促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款投放，支持存量融資合理展期。宜賓市、鹽城市等城市支持房企在符合條件的情況下緩繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、工程質(zhì)量保證金、土地出讓價(jià)款等稅費(fèi)，幫助企業(yè)緩解資金壓力。溫州市、紹興市等提出探索推行房地產(chǎn)企業(yè)白名單、星級評價(jià)等制度，實(shí)施商品房預(yù)售資金差異化監(jiān)管。

　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年房地產(chǎn)行業(yè)共披露471筆并購交易，其中323筆披露交易金額，總交易規(guī)模約2412.9億元，平均單筆交易規(guī)模7.5億元。從披露交易的數(shù)量和規(guī)模來看，年中與年末月份并購交易數(shù)量較多、規(guī)模較大，下半年并購活動(dòng)較上半年更加活躍，年底出現(xiàn)翹尾。

　　從交易標(biāo)的物業(yè)類型看，2023年房地產(chǎn)行業(yè)并購交易數(shù)量以地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主，披露的數(shù)量與交易規(guī)模分別占全年的72.4%與60.0%。商業(yè)與辦公類多元業(yè)務(wù)披露交易規(guī)模次之，且披露的平均交易規(guī)模最大，達(dá)19.5億元。

　　在披露規(guī)模的并購交易中，規(guī)模在10億元以下的并購交易數(shù)量占比超80%，是并購交易中的“主力”。規(guī)模在30億元以上的并購交易共有17筆，總交易規(guī)模為1046.9億元，占全年總交易規(guī)模的43.4%，其中商辦類及其他多元業(yè)務(wù)10筆，交易規(guī)模達(dá)524.2億元。

　　地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，從企業(yè)端看，頭部房企持續(xù)在廣州、杭州、南京、武漢、合肥等重點(diǎn)城市收購項(xiàng)目股權(quán)。其中，部分項(xiàng)目收購來自出險(xiǎn)合作方，此舉意在增加對項(xiàng)目的掌控權(quán)，發(fā)揮自身運(yùn)營優(yōu)勢增加盈利空間，也可降低來自合作方的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，頭部房企持續(xù)與地鐵公司、城司合作，收購優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目股權(quán)、發(fā)揮自身操盤能力進(jìn)行合作開發(fā)。另一方面，部分出險(xiǎn)房企出售項(xiàng)目以償還債務(wù)、增加運(yùn)營資金，一些經(jīng)營穩(wěn)健的房企面對緊張的融資環(huán)境也選擇出售項(xiàng)目股權(quán)，以確保自身經(jīng)營安全。從城市端看，2023年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)并購交易規(guī)模最大的十個(gè)城市依次為上海、北京、杭州、深圳、南京、成都、西安、天津、廣州、蘇州，與中指研究院監(jiān)測的全年土地成交總價(jià)排名前十城市重合率達(dá)80%，證明核心城市的項(xiàng)目依然具有吸引力，是房企爭奪的焦點(diǎn)。

　　多元業(yè)務(wù)方面，出險(xiǎn)房企更多地尋求出售持有的辦公、商業(yè)、酒店、文旅等多元業(yè)務(wù)以換取流動(dòng)資金，解決資金困境。其中，部分商辦與酒店項(xiàng)目交易規(guī)模較大，也包含出險(xiǎn)房企之前購買的海外資產(chǎn)，如世茂集團(tuán)將倫敦金融城寫字樓Sancroft以3.15億英鎊（約合27億人民幣）的價(jià)格出售給英國地產(chǎn)公司Greycoat和日本房產(chǎn)開發(fā)商三井不動(dòng)產(chǎn)。部分經(jīng)營穩(wěn)健的房企也選擇出售非優(yōu)勢多元業(yè)務(wù)，未來發(fā)展將更加聚焦開發(fā)主業(yè)以及能夠帶來利潤的優(yōu)勢多元業(yè)務(wù)。如大悅城出售位于北京與上海的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，回籠資金優(yōu)化財(cái)務(wù)成本及用作營運(yùn)資金；首開股份掛牌轉(zhuǎn)讓鉑郡、璞瑅兩家公司股權(quán)及債權(quán)，并表示涉及的鉑郡商街、璞瑅商街已自持經(jīng)營多年，租金收入漲幅不大，且預(yù)計(jì)未來的利潤和凈現(xiàn)金流有限，增值潛力較小，出售將有利于快速回籠資金，優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況。同時(shí)，2023年頭部房企在家居領(lǐng)域開展收購，如建發(fā)股份收購紅星美凱龍股權(quán)、金隅集團(tuán)收購居然之家股權(quán)等，加強(qiáng)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　上市企業(yè)方面，部分涉房上市公司出售股權(quán)，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦其他主業(yè)。招商蛇口完成定增，收購深圳市南油(集團(tuán))有限公司24%股權(quán)及深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2.89%股權(quán)。聯(lián)投置業(yè)受讓三湘印象25%股權(quán)，三湘印象向聯(lián)投置業(yè)大股東湖北聯(lián)發(fā)投資定增募資10.2億元，三湘印象實(shí)控人將變?yōu)楹笔Y委，預(yù)計(jì)此次收購將為湖北聯(lián)投增加上市融資渠道，改善資產(chǎn)質(zhì)量和收入結(jié)構(gòu)。

　　并購金融：AMC以集團(tuán)、項(xiàng)目、增信三種模式參與并購及紓困，其中以項(xiàng)目層面居多

　　2023年，AMC參與并購及紓困主要有集團(tuán)、項(xiàng)目與增信三種模式。在集團(tuán)層面，一方面AMC與頭部房企合作，推動(dòng)不良資產(chǎn)的處置，如2023年5月保利發(fā)展與長城資管達(dá)成戰(zhàn)略合作，將在金融不良資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資以及共同設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)化解基金等方面開展合作。另一方面，出險(xiǎn)房企引入AMC進(jìn)行項(xiàng)目盤活與債務(wù)重組，如2023年6月金科與長城資管全資子公司長城國富置業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，長城國富置業(yè)將提供必要資金支持推進(jìn)資產(chǎn)盤活，并作為重整投資人參與金科的預(yù)重整程序。

　　目前實(shí)踐較多的案例出現(xiàn)在項(xiàng)目層面，即通過“出資+開發(fā)”的模式，由AMC負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組，房企負(fù)責(zé)再開發(fā)與運(yùn)營。具體來看，在項(xiàng)目層面由AMC自身出資或同時(shí)引入銀團(tuán)收購項(xiàng)目或?qū)?xiàng)目注資，AMC對不良債權(quán)進(jìn)行談判，對債務(wù)償款金額、方式、時(shí)間等進(jìn)行重組，再引入操盤方對項(xiàng)目進(jìn)行再開發(fā)與運(yùn)營，進(jìn)而推向市場變現(xiàn)取得收益。此處操盤方可以是AMC旗下地產(chǎn)開發(fā)公司，也可以是頭部房企、原出險(xiǎn)房企或第三方代建平臺。如信達(dá)系紓困中南深圳寶安區(qū)城市更新項(xiàng)目，其中中國信達(dá)收購項(xiàng)目不良債權(quán)并完成注資，信達(dá)地產(chǎn)與中南建設(shè)聯(lián)合操盤；中國華融攜手藍(lán)城紓困浙江臺州仙居北岸綠洲項(xiàng)目。

　　2023年12月，新湖中寶30億元公司債注冊申請獲批，將由浙商資產(chǎn)提供債權(quán)管理服務(wù)，并對債券發(fā)生特定情形時(shí)負(fù)有全額收購義務(wù)，即若發(fā)生債券違約則由浙商資產(chǎn)收購債權(quán)。從本質(zhì)上看，此次債券發(fā)行是由浙商資產(chǎn)為新湖中寶提供擔(dān)保，起到增信作用。同時(shí)，浙商資產(chǎn)參與募集資金使用與募投項(xiàng)目的管控，將有助于提升對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的把控。

　　政策層面，支持民營房企融資的政策預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)推出和落實(shí)。2024年初，中財(cái)辦副主任韓文秀在《人民日報(bào)》發(fā)表文章，表示要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。央行2024年工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，滿足各類房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，抓好“金融16條”與三大工程等各項(xiàng)政策落實(shí)。“三個(gè)不低于”等政策落地將會(huì)改善民營房企融資難現(xiàn)狀，有助于防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　企業(yè)并購層面，核心城市項(xiàng)目仍會(huì)是并購交易重點(diǎn)，房企將繼續(xù)出售項(xiàng)目換取資金。一方面，核心城市項(xiàng)目收益相對有保障，同時(shí)與具有當(dāng)?shù)夭俦P經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)合作開發(fā)亦可降低風(fēng)險(xiǎn)，因此核心城市項(xiàng)目將會(huì)是房企并購的重點(diǎn)之一。另一方面，面對緊張的融資環(huán)境，房企仍會(huì)選擇出售地產(chǎn)住宅項(xiàng)目或商辦、酒店等多元業(yè)務(wù)股權(quán)換取資金，出險(xiǎn)房企可抵消債務(wù)、回籠資金，未出險(xiǎn)房企則需要保持自身經(jīng)營安全，避免債務(wù)違約。

　　AMC參與項(xiàng)目紓困與并購仍將以項(xiàng)目層面為主。從政策角度看，AMC介入的主要目的在于紓困，保證項(xiàng)目開發(fā)有序進(jìn)行，從而維護(hù)各方權(quán)益。從實(shí)踐角度看，AMC已與部分頭部房地產(chǎn)開發(fā)及代建企業(yè)達(dá)成合作協(xié)議，“出資+開發(fā)”模式已經(jīng)跑通。目前，AMC 從集團(tuán)和增信方面參與紓困與并購的案例較少，效果有待觀察。

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　　中國城市投資吸引力排名，百城房價(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

　　京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。