長期以來，處理租賃關(guān)系一直是司法拍賣程序中的重點(diǎn)及難點(diǎn)問題。租賃權(quán)是否得以依法妥善審查及處理，對執(zhí)行當(dāng)事人、優(yōu)先受償權(quán)人以及承租人的利益影響甚大，如果處理不當(dāng)，將會嚴(yán)重阻礙司法拍賣進(jìn)程的推進(jìn)，極易引發(fā)社會矛盾。對涉及司法拍賣中與租賃關(guān)系相關(guān)的幾個典型問題，筆者試作簡要探討。

　　效率是司法拍賣的生命，對于當(dāng)事人或案外人對標(biāo)的物提出的權(quán)利主張應(yīng)當(dāng)依法快速審查以加快推進(jìn)司法拍賣進(jìn)程。書面審查形式要求不高、開展方式迅捷，應(yīng)作為審查租賃權(quán)主張的首要方式。執(zhí)行法院對于案外人主張的租賃關(guān)系原則上采用的書面形式進(jìn)行審查，且一般由執(zhí)行法官獨(dú)任審查，情況復(fù)雜的才需要進(jìn)行聽證審查，必要時組成合議庭進(jìn)行。

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　　為防止“以執(zhí)代審”，對案外人提供的相關(guān)證據(jù)，執(zhí)行法院僅進(jìn)行形式審查，不對租賃合同的效力進(jìn)行評判，但形式審查不等于粗略審查，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)要求案外人提供與租賃關(guān)系相關(guān)的全部證據(jù)并進(jìn)行全面審查，包括租賃合同、占有標(biāo)的物的憑證、租金支付憑證等。

　　二、申請執(zhí)行人或案外人對執(zhí)行法院作出的滌除或者保留租賃關(guān)系裁定不服時的救濟(jì)途徑

　　《上海市高級人民法院關(guān)于在執(zhí)行程序中審查和處理房屋租賃權(quán)有關(guān)問題的解答》主張在執(zhí)行法院裁定拍賣、變賣房屋之后，案外人認(rèn)為其對房屋享有租賃權(quán)而合法占有的，應(yīng)當(dāng)提出書面異議，法律依據(jù)是民訴法第二百二十七條，對于案外人提出的異議，經(jīng)審查認(rèn)為案外人主張的租賃權(quán)依法成立并能夠?qū)股暾垐?zhí)行人的，裁定異議成立，反之，則裁定異議不成立。對于異議成立與否的裁定，該解答進(jìn)一步明確申請人或者案外人的救濟(jì)途徑為提起執(zhí)行異議之訴。

　　筆者認(rèn)為，上述解答對于這一問題的法律依據(jù)及處理思路是正確的，案外人所主張的租賃權(quán)是一種實(shí)體權(quán)利，是針對執(zhí)行標(biāo)的即擬拍賣標(biāo)的物而非具體的執(zhí)行行為所提出的異議，故相關(guān)的異議及救濟(jì)應(yīng)當(dāng)納入執(zhí)行標(biāo)的異議的范疇進(jìn)行審查和處理。但是根據(jù)筆者在處理相關(guān)案件時的經(jīng)驗(yàn)，上述規(guī)定可以作進(jìn)一步細(xì)化，整體流程亦可更加優(yōu)化。是否負(fù)擔(dān)租賃權(quán)拍賣，本質(zhì)上是拍賣房屋上是否存在租賃這一權(quán)利瑕疵，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在裁定拍賣標(biāo)的房屋前先張貼申報權(quán)利瑕疵告知書，告知被執(zhí)行人或者案外人于指定期間內(nèi)申報包括租賃權(quán)在內(nèi)的權(quán)利。對于案外人提出的租賃權(quán)主張，執(zhí)行法官遵循本文第一部分確定的基本審查原則作出保留租賃權(quán)或滌除租賃權(quán)的拍賣裁定，申請執(zhí)行人或者案外人再針對該裁定提出執(zhí)行標(biāo)的異議，以民訴法及其司法解釋對于執(zhí)行標(biāo)的異議的規(guī)定進(jìn)行規(guī)制。

　　由于司法拍賣中對于租賃合同的效力不作評判，所以即便案外人租賃權(quán)主張不成立，仍不否認(rèn)其承租人身份，故原則上應(yīng)當(dāng)保障其在拍賣中享有的優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)的前提是“同等條件”，在上述情形下，賦予案外人優(yōu)先購買權(quán)并不會妨礙標(biāo)的物的價值實(shí)現(xiàn)，也有利于保護(hù)交易安全，減少司法拍賣中不必要的對抗。不過，與一般的買賣相比，司法拍賣作為法院執(zhí)行的重要措施，應(yīng)充分體現(xiàn)強(qiáng)制性。結(jié)合司法實(shí)踐，筆者認(rèn)為在以下情形中不應(yīng)賦予案外人優(yōu)先購買權(quán)：

　　第一，案外人所主張的租賃權(quán)發(fā)生在抵押或者查封之后且屬于惡意的，即有證據(jù)表明案外人明知標(biāo)的物已抵押或者已被查封仍與被執(zhí)行人訂立租賃合同的（自然也包括虛構(gòu)租賃關(guān)系對抗執(zhí)行的）；

　　第二，由于筆者所在區(qū)域?yàn)榻K省，根據(jù)江蘇省高級人民法院《關(guān)于正確適用〈最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定〉若干問題的通知》的規(guī)定，除非占有人符合“占有人書面承諾參與競買，如未競買成功，主動騰空標(biāo)的物并搬離；占有人書面承諾成交后騰空標(biāo)的物，配合法院執(zhí)行的；提供擔(dān)保金作為拒不騰空妨害執(zhí)行罰款預(yù)交款……”等情形，人民法院拍賣不動產(chǎn)時應(yīng)清空后再拍賣。在滌除租賃拍賣的情況下，如果執(zhí)行法院是通過強(qiáng)制清空而解除案外人對標(biāo)的不動產(chǎn)占有繼而進(jìn)行拍賣的，案外人就不再享有優(yōu)先購買權(quán)，這是與司法拍賣強(qiáng)制性這一內(nèi)核相適應(yīng)的。

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