近日，建設(shè)銀行宜春市分行聯(lián)合江西省宜春市袁州區(qū)人民法院辦理了宜春市首筆“法拍貸”二手房貸款業(yè)務(wù)，未引入第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)、由銀行與法院直接對(duì)接，開啟了宜春市“司法拍賣金融服務(wù)”新模式。

　　受訪人士指出，考慮“法拍貸”業(yè)務(wù)可能存在信息不透明風(fēng)險(xiǎn)、房屋價(jià)值不足風(fēng)險(xiǎn)、法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)等，銀行既要加強(qiáng)與法院、拍賣公司的合作，確保信息的透明和交易的暢通，同時(shí)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，制定嚴(yán)格的貸前審查和貸后管理流程。

　　中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年第一季度，全國(guó)法拍市場(chǎng)掛拍各類法拍房拍品數(shù)量累計(jì)21.9萬套，累計(jì)成交拍品數(shù)量約3.8萬套。其中，3月份新增上拍數(shù)量3.7萬套，成交1.2萬套，成交折價(jià)率（成交價(jià)/評(píng)估價(jià)）已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下降。

　　法拍房掛牌量和成交量的增長(zhǎng)吸引了購(gòu)房者和金融機(jī)構(gòu)的入局。在建設(shè)銀行宜春市分行參與的上述宜春市首筆“法拍貸”二手房貸款業(yè)務(wù)中，由競(jìng)拍人提交相關(guān)資料至建設(shè)銀行宜春市分行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審；競(jìng)拍成功后，競(jìng)拍人正式提交競(jìng)拍材料、房屋成交信息、相關(guān)支付憑證、房產(chǎn)基本情況至建設(shè)銀行。銀行綜合競(jìng)拍人情況、房產(chǎn)情況評(píng)定貸款額度，待貸款審批通過后，法院出具“拍賣成交確認(rèn)書”等法律文書至不動(dòng)產(chǎn)中心辦理房產(chǎn)解封解押、過戶、抵押登記手續(xù)；待辦妥正式抵押權(quán)證后，銀行直接將貸款資金放入法院指定賬戶。

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　　“法拍貸”，指人民法院通過網(wǎng)絡(luò)拍賣處置涉案房產(chǎn)時(shí)，為解決競(jìng)買人資金不足問題，由合作銀行開設(shè)網(wǎng)絡(luò)拍賣房產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，為符合條件的競(jìng)買人參與法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房產(chǎn)提供信貸支持。

　　2023年，中國(guó)銀行與多地法院合作推出“司法拍賣+金融服務(wù)”模式。2023年6月，興業(yè)法拍網(wǎng)與寧波銀行北京分行簽訂“法拍貸”合作協(xié)議。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，在多數(shù)“法拍貸”業(yè)務(wù)中，通常需要保險(xiǎn)公司作為擔(dān)保。比如，紫金農(nóng)商銀行在一筆法拍房交易中運(yùn)用“履約保證保險(xiǎn)模式”發(fā)放按揭貸款，通過保險(xiǎn)公司提供階段性履約擔(dān)保，重構(gòu)法拍房按揭貸款業(yè)務(wù)流程，提升了法拍房辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的便利性。

　　某貸款中介公司人士指出，在“法拍貸”業(yè)務(wù)中，銀行在抵押登記落實(shí)前就要發(fā)放貸款，為降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，銀行需要保險(xiǎn)公司提供階段性保證保險(xiǎn)，這也就導(dǎo)致很多銀行并不愿意針對(duì)個(gè)人開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，所以自己去銀行咨詢是否可以辦理法拍貸很可能遭遇拒絕，需要由專業(yè)的法拍機(jī)構(gòu)代為辦理。

　　在實(shí)際業(yè)務(wù)中，銀行作為資金方發(fā)放貸款，保險(xiǎn)公司和資產(chǎn)管理公司提供擔(dān)保。比如，湖北宗正資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司指出，該公司可作為法拍房按揭貸款的擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性擔(dān)保，擔(dān)保費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為貸款金額的1.5%。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴記者，在“法拍貸”業(yè)務(wù)中，銀行等金融機(jī)構(gòu)提供貸款服務(wù)，是“法拍貸”的主要資金來源；執(zhí)行法院負(fù)責(zé)執(zhí)行法拍程序，確保房產(chǎn)的合法轉(zhuǎn)讓以及回款使用管理；法院委托的拍賣公司負(fù)責(zé)組織和執(zhí)行拍賣過程，包括房產(chǎn)的評(píng)估、宣傳和競(jìng)拍。以上三類主體往往是必不可少的，在有些業(yè)務(wù)中，還可能出現(xiàn)以下兩類主體，律師事務(wù)所為購(gòu)房人或銀行提供相關(guān)的法律咨詢和服務(wù)，以降低法律風(fēng)險(xiǎn)；有一些中介專門從事法拍房的推廣和銷售，為購(gòu)房人提供咨詢服務(wù)。

　　在合作方式上，王玉臣進(jìn)一步表示，第一，法院與拍賣公司合作，委托拍賣公司具體實(shí)施拍賣流程；第二，法院與銀行合作，由銀行來提供貸款服務(wù)，以確保貸款流程與法拍程序的銜接，降低法拍房的準(zhǔn)入門檻；第三，銀行或購(gòu)房人與律師事務(wù)所合作，可以由律師進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)防范，進(jìn)行法律審查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；第四，銀行還可能與房地產(chǎn)中介合作，通過中介的渠道推廣“法拍貸”產(chǎn)品；第五，購(gòu)房人也可能會(huì)通過中介來參與選房、競(jìng)拍等流程。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到法拍房可能存在產(chǎn)權(quán)方面以及占用使用等問題，在實(shí)際操作中，貸款人和銀行還需防范“法拍貸”隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)金融智庫(kù)特邀研究員余豐慧表示，法拍房可能存在權(quán)屬不明晰、產(chǎn)權(quán)糾紛等情況，導(dǎo)致無法順利過戶或未來權(quán)益受損；法拍房可能帶有大量隱性費(fèi)用如稅費(fèi)、滯納金、物業(yè)費(fèi)等未繳清款項(xiàng)，需競(jìng)買人承擔(dān)；由于信息不透明，實(shí)際購(gòu)房成本可能會(huì)超出預(yù)期；原業(yè)主或占用者可能不愿意搬離，造成買受人雖然取得法律上的所有權(quán)，但實(shí)際占有使用受到阻礙；房屋的實(shí)際狀況可能不如拍賣公告描述的理想，包括但不限于質(zhì)量問題、違建問題、租賃關(guān)系復(fù)雜等。

　　“銀行作為資金提供方將面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：由于買受人的還款能力和信用狀況難以全面了解，存在違約風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，若房屋價(jià)值因市場(chǎng)波動(dòng)或質(zhì)量問題而下降，可能導(dǎo)致抵押物價(jià)值不足；司法拍賣程序中的法律瑕疵可能影響到銀行貸款的安全性，例如執(zhí)行異議、訴訟時(shí)效等問題；涉及多個(gè)環(huán)節(jié)及多方配合，從審批到放款再到后續(xù)管理，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加；如果借款人違約，銀行在執(zhí)行抵押權(quán)時(shí)，可能因?yàn)榉N種原因而無法快速有效地處置抵押房產(chǎn)?！庇嘭S慧如是說。

　　王玉臣也提到，法拍房歷史遺留問題多，銀行在短時(shí)間內(nèi)獲取全面、準(zhǔn)確的信息難度較大；由于法拍房的特殊性質(zhì)，合理評(píng)估抵押物價(jià)值和確定貸款額度具有一定挑戰(zhàn)性；相比普通二手房貸款，“法拍貸”在清收、處理抵押物等方面的管理成本更高。

　　因此，銀行在布局“法拍貸”業(yè)務(wù)時(shí)需謹(jǐn)慎考慮風(fēng)險(xiǎn)與收益平衡，并加強(qiáng)與其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的合作。余豐慧表示，在貸前，銀行應(yīng)建立完善的盡職調(diào)查體系，與專業(yè)第三方合作，加強(qiáng)對(duì)拍賣房源的背景調(diào)查，充分披露相關(guān)信息；貸中和貸后，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，優(yōu)化貸款審批流程，嚴(yán)格核實(shí)客戶資信，設(shè)置合理的貸款成數(shù)和利率。另外，開發(fā)針對(duì)性的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足不同客戶群的需求，比如推出專門針對(duì)法拍房的按揭產(chǎn)品。

　　就整個(gè)“法拍貸”市場(chǎng)而言，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜建議，首先要建立健全相關(guān)法律法規(guī)和制度體系，明確各方責(zé)任和權(quán)益；其次要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，包括加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和監(jiān)控，引入風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制等；最后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極與相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)合作，共同推動(dòng)法拍貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。對(duì)于具體的業(yè)務(wù)操作，可以探索引入科技手段，提高業(yè)務(wù)效率，如在線評(píng)估、在線拍賣、在線貸款審批等。同時(shí)，對(duì)于不同地域、不同類別的法拍房應(yīng)制定差異化的貸款政策。