第1頁共151頁2024年房地產(chǎn)拍賣活動(dòng)方案（共篇）第1篇：房地產(chǎn)拍賣房地產(chǎn)拍賣簡介英文翻譯：realestateauction房地產(chǎn)拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機(jī)關(guān)等單位或社會(huì)個(gè)人的委托，向社會(huì)公告房地產(chǎn)出售信息，通過競(jìng)拍人競(jìng)拍的方式使房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)拍賣中的房地產(chǎn)來源主要有：（1）因仲裁、司法行為需要變賣的財(cái)產(chǎn)（2）因信貸糾紛需要（3）因社會(huì)個(gè)人委托通過買賣方式成交的房屋所有權(quán)證明票據(jù)是購房發(fā)票，通過拍賣方式成交的房屋所有權(quán)證明票據(jù)是拍賣成交確認(rèn)書。房地產(chǎn)拍賣流程產(chǎn)權(quán)人或有權(quán)機(jī)關(guān)委托——勘測(cè)評(píng)估——與拍賣公司簽署委托合同——公告拍賣信息——拍賣登記——交納保證金，取得競(jìng)拍人資格——參加拍賣——成交——支付房款——辦理產(chǎn)權(quán)證——交房房地產(chǎn)拍賣的原則房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵循以下原則：第2頁共151頁拍賣(1)合法原則。合法原則體現(xiàn)在，一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴(yán)格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時(shí)必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標(biāo)的和物的產(chǎn)權(quán)證明。(2)報(bào)價(jià)最高者應(yīng)買的原則。房地產(chǎn)拍賣的買受人必須是報(bào)價(jià)最高者。(3)遵循公開、公正、公平和誠信的原則。拍賣人不得以競(jìng)買人身份或委托他們代為競(jìng)買，也不得在拍賣活動(dòng)中拍賣自己的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)拍賣的特征與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)相比，房地產(chǎn)拍賣具有以下幾個(gè)特征：1.房地產(chǎn)拍賣實(shí)行“價(jià)高者得”的原則2.房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強(qiáng)3.房地產(chǎn)拍賣的過程繁瑣房地產(chǎn)拍賣的具體條件(一)房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備的條件1.法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣：(1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的包括土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書);(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的(3)權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;(4)權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受第3頁共151頁到限制的;(5)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的;(6)司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：(7)國家依法收回土地使用權(quán)的;(8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的其他情形。2.以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：(1)以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金;(2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證;(3)對(duì)于成片開發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;(4)規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù);(5)出讓合同約定的其他條件;(6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報(bào)人民政府主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。3.以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣行將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國家。4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括：(1)房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書;(2)第4頁共151頁集體土地上的房屋拍賣前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣。5.下列劃撥用地不可以拍賣：(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。6.抵押房地產(chǎn)拍賣前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣造成抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。(二)房地產(chǎn)拍賣競(jìng)買人條件(1)中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的競(jìng)買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。(2)在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。(3)對(duì)于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競(jìng)買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人;非居住房屋競(jìng)買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營者;超過此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。房地產(chǎn)拍賣程序一接受拍賣委托如果房地產(chǎn)的賣方有意將房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)交于拍賣行，拍賣第5頁共151頁行也有意承接該拍賣業(yè)務(wù)，在賣方向受理拍賣業(yè)務(wù)的拍賣行做出明確委托之后，雙方簽定委托協(xié)議書。房地產(chǎn)拍賣的委托一般需提供下列有關(guān)證明文件：1.房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)證;2.產(chǎn)權(quán)人身份證明或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;3.法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書;4.對(duì)拍賣房地產(chǎn)有處分權(quán)的證明文件;5.產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經(jīng)過公證的委托書;6.拍賣房地產(chǎn)的詳細(xì)資料，包括權(quán)屬、位置、數(shù)量、面積、性質(zhì)、使用年限和當(dāng)前使用情況、地圖等;7.其他有關(guān)證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門要求提交的其他文件;8.至于私產(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權(quán)利人出具的經(jīng)過公證的委托文件二拍賣房地產(chǎn)標(biāo)的確認(rèn)和調(diào)查拍賣行應(yīng)對(duì)委托人提供的產(chǎn)權(quán)證明、有關(guān)文件批文、證明材料進(jìn)行進(jìn)一步核實(shí)、取證，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。文件和資料核實(shí)內(nèi)容主要包括：1.拍賣標(biāo)的與所提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明是否一致，產(chǎn)權(quán)檔案所標(biāo)明產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人以及賣房人是否一致;2.產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，如新建、翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理等單位的批準(zhǔn)文件，是否領(lǐng)有新證;3.房地產(chǎn)面積是否與房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具報(bào)告一致;4.產(chǎn)權(quán)證中”他項(xiàng)權(quán)利”一欄是否存在抵押登記或租賃權(quán)登記等其他權(quán)利登記;5.是否有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法第6頁共151頁裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的文件;6.是否有他 人聲明對(duì)該房地產(chǎn)享有權(quán)利的文件;7.是否有產(chǎn)權(quán)證丟失的記錄; 現(xiàn)持產(chǎn)權(quán)證是原證，還是新證;是否登報(bào)聲明;8.是否有關(guān)于產(chǎn)權(quán)糾 紛的記錄，處理情況如何;9.是否在拆遷范圍，在被凍結(jié)和禁止買 賣的范圍內(nèi);10.土地來源和變更情況，包括用地性質(zhì)、劃撥、出讓、 轉(zhuǎn)讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。 三 接受委托、簽定委托拍賣合同 具備接受拍賣委托條件后，應(yīng)按照的要求，結(jié)合所拍賣房地 產(chǎn)標(biāo)的的特點(diǎn)簽定委托拍開云kaiyun官網(wǎng)賣合同，對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行明確規(guī)定。一 般房地產(chǎn)委托合同應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1.委托人、拍賣行的名稱、 住所、法定代表人、代理人;2.委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面 積、建筑面積、用途及使用年限等;3.拍賣房地產(chǎn)的交付方式、價(jià) 款的支付方式;4.拍賣費(fèi)用條款、傭金及其支付方式;5.拍賣方式和 期限;6.拍賣程序中止和終止的條件;7.違約責(zé)任;8.簽約日期和合 同的有效期限;9.拍賣底價(jià);10.其他需要約定的條款。四 房地產(chǎn)估 價(jià)及底價(jià)確定 1：房地產(chǎn)估價(jià) 具體工作如下： (1)選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及對(duì)估價(jià)師的資格進(jìn)行確認(rèn);(2)提出 估價(jià)目的;(3)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽定委托評(píng)估協(xié)議，提供評(píng)估所需的資 料;(4)與評(píng)估師一道現(xiàn)場(chǎng)看房，獲取評(píng)估所需的現(xiàn)場(chǎng)資料;(5)評(píng)估 師出具評(píng)估報(bào)告。2：拍賣底價(jià)和起拍價(jià)確定 拍賣底價(jià)確定的主 要依據(jù)是： 第7 頁共151 頁 (1)賣標(biāo)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)該由具有資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn) 的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具;(2)雙方對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū) 域因素和個(gè)別因素加以分析。這些因素的分析對(duì)確定房地產(chǎn)拍賣 標(biāo)的的底價(jià)、起拍價(jià)和加價(jià)幅度也是有益的;(3)拍賣行的經(jīng)驗(yàn) (4)在與委托人共同對(duì)估價(jià)報(bào)告和各種因素進(jìn)行客觀、科學(xué)的 分析，并在取得一致意見的基礎(chǔ)上，確定拍賣底價(jià)和起拍價(jià) 五 發(fā)布拍賣公告，組織接待競(jìng)買人 公告信息內(nèi)容應(yīng)包括： (1)委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;(2) 拍賣的時(shí)間、地點(diǎn);(3)拍賣房地產(chǎn)的基本情況：1： 委托房地產(chǎn)的 名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;2：拍賣 房地產(chǎn)的使用、占用或租賃情況;3：產(chǎn)權(quán)性質(zhì) (4)拍賣房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)交納的稅費(fèi);(5)競(jìng)買人的條件;(6)競(jìng) 買保證金;(7)拍賣方式;(8)其他需要公告的事項(xiàng)。六 現(xiàn)場(chǎng)拍賣階段 拍賣行、競(jìng)買人按公告的時(shí)間、地點(diǎn)，以正常的拍賣程序、 規(guī)則對(duì)拍賣房地產(chǎn)進(jìn)行公開叫價(jià)。應(yīng)價(jià)最高者為買受人;反之，拍 賣行宣布不成交并撤回拍賣標(biāo)的。 七 產(chǎn)權(quán)過戶 現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買成功后，一般情況下，買受人應(yīng)立刻交納成交價(jià)一 定比例的款項(xiàng)作為定金，并在拍賣行的協(xié)助下與委托人簽定拍賣 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書,協(xié)助買賣雙方做好房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移和登記 等各項(xiàng)工作，以最后取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書或房地產(chǎn)交易管理部門 第8 頁共151 頁 窗口受理單為止拍賣過程才告最終結(jié)束。 房地產(chǎn)拍賣的稅費(fèi) 房地產(chǎn)拍賣(出讓土地使用權(quán)拍賣除外)通常需交納下列稅費(fèi)： 1、拍賣傭金費(fèi)(委托人、買受人都交，具體標(biāo)準(zhǔn)按拍賣標(biāo)的 情況協(xié)商)。 2、營業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營 業(yè)稅;再按營業(yè)稅的9%繳納附加稅)。 3、合同和權(quán)證印花稅：(委托人、買受人根據(jù)合同金額和權(quán) 證繳納)。 4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。 5、交易手續(xù)費(fèi)。 6、評(píng)估費(fèi)。 7、登記費(fèi)。 8、合同公證費(fèi)。 房地產(chǎn)拍賣的注意事項(xiàng) (一)不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期處理 (1)拍賣標(biāo)的 房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。 (2)產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣需要取得上 級(jí)部門的許可意見。(3)如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為 住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時(shí)，為了保證拍賣成交后 進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證 第9 頁共151 頁 原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃 設(shè)計(jì)批文等。 (4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。 共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣 行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。(6)分層、分套的房屋 拍賣，買受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。(7) 房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時(shí)拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng) 在公告中說明，并按照國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。 (8)建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣。(二)房地產(chǎn) 拍賣價(jià)格的評(píng)估 基于以下原因，拍賣房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估一般應(yīng)比正常市場(chǎng)成 交價(jià)格偏低。 (1)房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的 清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房 地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標(biāo)的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法 程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會(huì)由法院將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償 債務(wù)。 (2)一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房