kaiyun中國(guó)官方網(wǎng)站司法拍賣物業(yè)是指在司法程序中，因債務(wù)履行不能，依法被查封、扣押、凍結(jié)的物業(yè)。這些物業(yè)由法院拍賣，拍賣所得用于償還債務(wù)。

　　司法拍賣市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)可視為宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵指標(biāo)。瑞聯(lián)數(shù)科針對(duì)司法拍賣市場(chǎng)的掛牌狀況、成交情況以及變現(xiàn)折扣情況等多方面進(jìn)行深入剖析，旨在揭示2024上半年我國(guó)司法拍賣市場(chǎng)的相關(guān)情況。

　　據(jù)瑞聯(lián)EVS數(shù)據(jù)平臺(tái)監(jiān)測(cè)，截至 6 月底，2024 年上半年全國(guó)司法拍賣市場(chǎng)掛牌總量達(dá)474,873套，同比增長(zhǎng)32.45%，環(huán)比增長(zhǎng)21.05%，司法拍賣市場(chǎng)供給端整體明顯升溫。這一增長(zhǎng)主要受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、政策和法律環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)因素、金融機(jī)構(gòu)的作用以及市場(chǎng)規(guī)范化和透明化的共同推動(dòng)。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)和個(gè)人財(cái)務(wù)壓力增加，不良負(fù)債增多，促使更多物業(yè)進(jìn)入法拍市場(chǎng)。政府和金融機(jī)構(gòu)加大清理不良貸款力度，嚴(yán)格執(zhí)行法院對(duì)未償還債務(wù)的處置，使得更多物業(yè)被拍賣。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策導(dǎo)致部分業(yè)主和開發(fā)商因資金鏈斷裂而無(wú)法按時(shí)償還貸款，增加了市場(chǎng)供應(yīng)。銀行通過(guò)司法拍賣出售抵押物業(yè)，以減少不良貸款比例。信息公開和拍賣平臺(tái)的發(fā)展，亦使法拍市場(chǎng)更加便捷和高效，吸引了更多物業(yè)進(jìn)入拍賣程序。

　　然而，盡管市場(chǎng)供應(yīng)充足，但市場(chǎng)需求未能相應(yīng)提升，導(dǎo)致競(jìng)拍熱度減弱，成交效率降低。上半年成交總量?jī)H為63,595套，同比增長(zhǎng)4.23%，環(huán)比增長(zhǎng)11.93%，遠(yuǎn)低于掛牌量的增速。受到經(jīng)濟(jì)不確定等相關(guān)因素影響，市場(chǎng)吸引力在長(zhǎng)期有所減弱，競(jìng)拍人數(shù)為218,521人次，同比下降5.81%，環(huán)比增長(zhǎng)15.62%。盡管市場(chǎng)需求短期內(nèi)雖有回升，但仍不足以消化新增供應(yīng)，導(dǎo)致成交率下降至13.39%，同比下降3.62個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降1.09個(gè)百分點(diǎn)。成交率的下降進(jìn)一步反映出掛牌物業(yè)未能順利成交的比例增多，供大于求的現(xiàn)象愈加明顯。與此同時(shí)，平均變現(xiàn)折扣率為80.91%，同比微增0.19個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.64個(gè)百分點(diǎn)。

　　整體來(lái)看，盡管短期內(nèi)司法拍賣市場(chǎng)活躍度有提升跡象，但供需之間的不平衡仍是主要挑戰(zhàn)。為了促進(jìn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，建議政府和金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，優(yōu)化政策支持，增加市場(chǎng)透明度，增強(qiáng)買家信心，鼓勵(lì)更多實(shí)際需求買家參與拍賣。與此同時(shí)，應(yīng)制定長(zhǎng)期戰(zhàn)略以推動(dòng)市場(chǎng)均衡發(fā)展，確保司法拍賣市場(chǎng)在供需之間實(shí)現(xiàn)更好地匹配與協(xié)調(diào)。

　　受法拍市場(chǎng)機(jī)制影響，2024年上半年，一拍階段平均變現(xiàn)折扣最高為90.51%，但成交率相對(duì)較低，為11.01%；變賣階段市場(chǎng)吸引力和成交率最低。二拍階段成交率最高，為17.75%，但成交價(jià)格顯著降低，平均變現(xiàn)折扣為74.98%。主要是因?yàn)槎沫h(huán)節(jié)起拍價(jià)格的降低增加了吸引力，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)可度提高，投資者的“撿漏”心理和增強(qiáng)的信心，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)緩和，這些因素共同作用，推動(dòng)了二拍階段的高成交率。

　　圖表1-4 2024上半年司法拍賣市場(chǎng)不同拍賣階段占比、折現(xiàn)與拍賣人數(shù)情況

　　在法拍過(guò)程中最多進(jìn)行三次拍賣。首次掛牌（一拍）的起拍價(jià)應(yīng)在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)不超過(guò)30%。若一拍未能成交，則在拍賣結(jié)束后60天內(nèi)，以流拍價(jià)作為保留價(jià)，進(jìn)行第二次拍賣（二拍）。二拍價(jià)格在一拍流拍價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)不超過(guò)20%。若二拍仍未成交，則進(jìn)入變賣階段，此時(shí)變賣起拍價(jià)最低不低于初始評(píng)估價(jià)的50%。若仍舊流拍，則將標(biāo)的物退回被執(zhí)行人，解除查封或扣押。以上掛牌、二次拍賣、變賣過(guò)程中，申請(qǐng)執(zhí)行人均可以選擇以流拍價(jià)格實(shí)行以物抵債。綜上，二次拍賣階段的平均變現(xiàn)折扣會(huì)顯著低于首次拍賣階段的平均變現(xiàn)折扣，而變賣階段的平均變現(xiàn)折扣與二次拍賣階段的平均變現(xiàn)折扣差距并不大。

　　從不同物業(yè)類型來(lái)看，住宅類物業(yè)仍在全國(guó)司法拍賣市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，掛牌占比過(guò)半，成交占比接近七成。

　　2024上半年，住宅類物業(yè)掛牌占比為53.17%，同比上升1.38個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升4.05個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)。成交占比為68.18%，同比下降3.28個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升1.80個(gè)百分點(diǎn)。盡管成交占比同比有所下降，住宅類物業(yè)仍占據(jù)主導(dǎo)地位。

　　商業(yè)類物業(yè)掛牌占比為27.51%，同比下降2.12個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降3.09個(gè)百分點(diǎn)，供應(yīng)占比有所減少。成交占比為19.21%，同比上升0.75個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.58個(gè)百分點(diǎn)。其他（如車位、街邊鋪位等）類型物業(yè)掛牌占比為17.28%，同比微降0.12個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降1.89個(gè)百分點(diǎn)，供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定。成交占比為10.10%，同比上升1.51個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降2.50個(gè)百分點(diǎn)。

　　工業(yè)類物業(yè)和土地類拍品掛牌占比和成交占比均較低。工業(yè)類物業(yè)掛牌占比為0.81%，同比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.23個(gè)百分點(diǎn)；成交占比為1.13%，同比下降0.20個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。土地類拍品掛牌占比為1.24%，同比上升1.14個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升1.16個(gè)百分點(diǎn)；成交占比為1.39%，同比上升1.23個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升1.28個(gè)百分點(diǎn)。

　　整體來(lái)看，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化反映了不同類型物業(yè)的需求動(dòng)態(tài)。建議金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)關(guān)注住宅市場(chǎng)的同時(shí)，重視土地類拍品的潛在機(jī)會(huì)，優(yōu)化資產(chǎn)配置策略，以適應(yīng)市場(chǎng)需求變化。進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商業(yè)類物業(yè)和其他（如車位、街邊鋪位等）類型物業(yè)的市場(chǎng)研究和分析，以便在市場(chǎng)需求變化時(shí)及時(shí)調(diào)整策略，確保資源的合理配置和風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

　　從2024上半年度司法拍賣市場(chǎng)各物業(yè)類型的交易情況來(lái)看，工業(yè)類物業(yè)由于近年制造業(yè)和物流行業(yè)的強(qiáng)勁需求、政府政策支持、穩(wěn)定的投資回報(bào)率以及市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，表現(xiàn)最為強(qiáng)勁；工業(yè)類物業(yè)的平均競(jìng)拍人數(shù)為0.67人次，成交率18.54%，平均變現(xiàn)折扣84.46%。住宅類物業(yè)緊隨其后，平均競(jìng)拍人數(shù)為0.62人次，成交率17.17%，平均變現(xiàn)折扣80.97%。土地類拍品由于其稀缺性、價(jià)值穩(wěn)定及開發(fā)潛力，變現(xiàn)折扣率最高，為85.80%，但平均競(jìng)拍人數(shù)和成交率分別為0.51人次和15.01%。商業(yè)類物業(yè)和其他（如車位、街邊鋪位等）類型物業(yè)成交率均不足10%。其中，商業(yè)類物業(yè)的平均競(jìng)拍人數(shù)為0.31人次，成交率9.35%，平均變現(xiàn)折扣81.23%。其他（如車位、街邊鋪位等）類型物業(yè)表現(xiàn)最弱，平均競(jìng)拍人數(shù)僅為0.19人次，成交率7.83%，平均變現(xiàn)折扣78.84%。

　　2024年上半年，全國(guó)住宅類物業(yè)司法拍賣市場(chǎng)掛牌數(shù)量為252,451套，同比增長(zhǎng)35.96%，環(huán)比上升31.02%。隨著更多住宅類物業(yè)進(jìn)入法拍市場(chǎng)，競(jìng)拍者的選擇增多，單個(gè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度降低，導(dǎo)致成交量增長(zhǎng)乏力。2024年上半年全國(guó)住宅類物業(yè)司法拍賣市場(chǎng)實(shí)際成交量為43,358套，同比下降0.56%，但環(huán)比上升14.96%；成交率為17.17%，同比下降6.31個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降2.40個(gè)百分點(diǎn)。平均變現(xiàn)折扣率為80.97%，同比下降1.41個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。掛牌量的上漲為競(jìng)拍者帶來(lái)了更大的議價(jià)空間，更多的投資者選擇觀望而非參與競(jìng)拍，競(jìng)拍人數(shù)因此同比下降13.16%；這種觀望情緒進(jìn)一步增加了市場(chǎng)的變現(xiàn)難度，致使買賣雙方在價(jià)格上的博弈更加激烈。盡管2024年上半年競(jìng)拍人數(shù)環(huán)比上升16%至156,994人次，顯示出市場(chǎng)吸引力有所恢復(fù)，但總體競(jìng)拍熱情仍低于去年同期。

　　2024年上半年，商業(yè)類物業(yè)法拍市場(chǎng)表現(xiàn)出掛牌量大幅增加、成交量和競(jìng)拍人數(shù)上升，但成交率下降的復(fù)雜局面。

　　由于各金融機(jī)構(gòu)處置不良物業(yè)的需求增加及經(jīng)濟(jì)環(huán)境促使更多商業(yè)類物業(yè)進(jìn)入拍賣，商業(yè)類物業(yè)掛牌量達(dá)到130,616套，同比增長(zhǎng)22.97%，環(huán)比增長(zhǎng)8.82%。但市場(chǎng)需求未能完全匹配供應(yīng)增長(zhǎng)，2024年上半年成交量為12,216套，同比增長(zhǎng)8.46%，環(huán)比增長(zhǎng)8.63%，遠(yuǎn)低于供應(yīng)量同比增速。盡管成交量增加，成交率卻下降至9.35%，同比下降1.25個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比微降0.02個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，更多的掛牌物業(yè)未能實(shí)現(xiàn)成交。

　　當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)商業(yè)類物業(yè)價(jià)值評(píng)估持樂(lè)觀態(tài)度，實(shí)際成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格差距縮小，平均變現(xiàn)折扣率升至81.23%，同比上升3.72個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.86個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)類物業(yè)司法拍賣市場(chǎng)參與度提升，投資者對(duì)商業(yè)法拍市場(chǎng)興趣增強(qiáng)，競(jìng)拍人數(shù)達(dá)到40,208人次，同比增長(zhǎng)14.30%，環(huán)比增長(zhǎng)6.36%。

　　與住宅類物業(yè)不同，商業(yè)類物業(yè)通常具有較長(zhǎng)的投資回報(bào)周期，投資者更關(guān)注其長(zhǎng)期價(jià)值和穩(wěn)定收益的潛力。因此，商業(yè)類物業(yè)的市場(chǎng)特性決定了投資者在購(gòu)買決策中更加注重地理位置、租金收益和未來(lái)增值潛力等因素。在此背景下，盡管市場(chǎng)活躍度提升，但成交率仍維持在較低水平。然而，平均變現(xiàn)折扣上升和競(jìng)拍人數(shù)增多，表明投資者對(duì)商業(yè)類物業(yè)價(jià)值的認(rèn)可度提高，市場(chǎng)參與度增強(qiáng)，市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)期投資潛力的信心正在恢復(fù)。

　　近年來(lái)，其他（如車位、街邊鋪位等）類型物業(yè)法拍市場(chǎng)掛牌量和成交量整體均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　2024年上半年，其他（如車位、街邊鋪位等）類型物業(yè)法拍市場(chǎng)掛牌量達(dá)到82,040套，同比增長(zhǎng)31.55%，環(huán)比增長(zhǎng)9.12%，越來(lái)越多此類物業(yè)進(jìn)入拍賣市場(chǎng)。盡管供應(yīng)量顯著增加，但市場(chǎng)需求未能完全跟上供應(yīng)增長(zhǎng)的步伐。2024年上半年其他（如車位、街邊鋪位等）類型物業(yè)成交量為6,423套，同比增長(zhǎng)22.62%，但環(huán)比下降10.27%。成交率為7.83%，同比下降0.57個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.75個(gè)百分點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，盡管成交率環(huán)比略有改善，但整體成交效率仍然受到供需失衡的制約。

　　市場(chǎng)對(duì)其他（如車位、街邊鋪位等）類型物業(yè)的價(jià)值評(píng)估趨于樂(lè)觀，平均變現(xiàn)折扣為78.84%，同比上升5.53個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升4.35個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格差距縮小。市場(chǎng)參與度提升，競(jìng)拍人數(shù)為15,730人次，同比增長(zhǎng)23.14%，環(huán)比增長(zhǎng)16.40%，投資者對(duì)其他（如車位、街邊鋪位等）類型物業(yè)法拍市場(chǎng)興趣增強(qiáng)。

　　圖表2-8 2022-2024上半年其他（如車位、街鋪等）類型物業(yè)司法拍賣市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

　　圖表2-9 2024上半年其他（如車位、街鋪等）類型物業(yè)司法拍賣市場(chǎng)運(yùn)行情況

　　住宅類物業(yè)法拍市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的供需失衡趨勢(shì)，掛牌量大幅增加，但成交量未能同步增長(zhǎng)，導(dǎo)致成交率下降。盡管上半年房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策在短期內(nèi)刺激了市場(chǎng)需求，吸引了更多買家參與競(jìng)拍，競(jìng)拍人數(shù)環(huán)比增加；但競(jìng)拍人數(shù)同比仍呈下降趨勢(shì)，且此舉并未從根本上解決市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供需矛盾。同時(shí)，投資者對(duì)住宅類物業(yè)的價(jià)值評(píng)估趨于保守，平均變現(xiàn)折扣同環(huán)比均出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)信心不足。

　　商業(yè)類物業(yè)同樣經(jīng)歷了供應(yīng)增加的情況，但市場(chǎng)需求未能完全匹配。盡管投資者的參與度與對(duì)商業(yè)類物業(yè)價(jià)值的認(rèn)可度均有所提高，平均變現(xiàn)折扣有所上升；但受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性和市場(chǎng)對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)的擔(dān)憂的影響，成交率依然低迷。

　　其他（如車位、街邊鋪位等）類型物業(yè)也經(jīng)歷了供應(yīng)增加、成交率下降的情況。這類物業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)者信心的影響較大，市場(chǎng)需求波動(dòng)較為明顯。工業(yè)類型物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，供應(yīng)和需求較為平衡，成交率保持穩(wěn)定。工業(yè)類物業(yè)因其與制造業(yè)和物流業(yè)的緊密聯(lián)系，市場(chǎng)需求較為穩(wěn)定，投資者對(duì)其未來(lái)收益預(yù)期較為樂(lè)觀。由于土地資源的稀缺性和投資者對(duì)其長(zhǎng)期增值潛力的信心，土地類拍品掛牌量顯著增加，變現(xiàn)折扣率較高。然而，實(shí)際成交率的降低表明，短期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)土地投資的熱情有所減弱，需要進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力。

　　總體來(lái)看，2024年上半年司法拍賣市場(chǎng)中，各類型物業(yè)的供應(yīng)量均顯著增加，但市場(chǎng)需求和成交率未能同步提升，供需不平衡矛盾突出。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性、政策調(diào)控和市場(chǎng)信心不足是主要挑戰(zhàn)。未來(lái)，各級(jí)政府和金融機(jī)構(gòu)需要通過(guò)優(yōu)化策略、提升投資者信心、平衡供需關(guān)系，來(lái)促進(jìn)司法拍賣市場(chǎng)的健康發(fā)展和成交效率的提高，以應(yīng)對(duì)不斷變化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)需求。