開云 開云官方網(wǎng)站司法拍賣物業(yè)是指在司法程序中，因債務(wù)履行不能，依法被查封、扣押、凍結(jié)的物業(yè)。這些物業(yè)由法院拍賣，拍賣所得用于償還債務(wù)。

　　司法拍賣市場的發(fā)展態(tài)勢可視為宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵指標(biāo)。瑞聯(lián)數(shù)科針對司法拍賣市場的掛牌狀況、成交情況以及變現(xiàn)折扣情況等多方面進行深入剖析，旨在揭示2024前三季度我國司法拍賣市場的相關(guān)情況。

　　據(jù)瑞聯(lián)ES數(shù)據(jù)平臺監(jiān)測，截至 9月底，2024年1-9月掛牌量達767,867套，同比增幅31.16%，法拍供給端顯著擴張；成交總量為101,709套，成交率降至13.25%，同比下降3.20個百分點，市場需求對增量供給的消化壓力持續(xù)加大。市場對拍品的價格認(rèn)可度穩(wěn)定，平均折扣為80.69%，與去年基本持平，微增0.11個百分點；市場參與度相對穩(wěn)定，競拍人數(shù)達349,404人次，同比微增0.73%。總體來看，2024年前三季度司法拍賣市場掛牌量大幅增加，折扣水平保持穩(wěn)定，但成交率下滑，需求端增速不及供給端，供需矛盾有所加劇。

　　同時，2024年第三季度，全國司法拍賣市場掛牌總量達293,024套，同比增29.1%，環(huán)比增20.07%，供給端進一步擴張；成交總量為38,114套，同比增8.0%，環(huán)比增19.01%，成交率降至13.01%，較去年同期下降2.54個百分點，需求對供給增速的跟進不足。平均折扣為80.33%，與2023年同期持平，環(huán)比下降1.46個百分點，市場議價空間擴大，價格預(yù)期有所調(diào)整。競拍人數(shù)達130,883人次，同比增13.92%，環(huán)比增20.00%，市場參與度顯著提升?？傮w來看，2024年三季度掛牌量和競拍人數(shù)顯著上升，成交率小幅回落，供需矛盾仍存，市場對價格的敏感度增強。

　　供給端的持續(xù)擴張加劇了市場競爭，需求端未能有效跟進，導(dǎo)致成交率下滑、議價空間擴大，供需矛盾逐步顯現(xiàn)。雖然市場參與度有所提升，但需求回暖力度不足，市場信心和購買力在強勁供給壓力下有所減弱。

　　受法拍市場機制影響，一拍階段掛牌總量359,028套，占比46.76%，成交量37,126套，占比36.50%，平均折扣為90.43%，競拍人數(shù)158,103人次，占比45.25%，首拍階段議價空間小，市場對評估價認(rèn)可度相對較高。二拍階段掛牌量285,584套，占比37.19%，成交量50,037套，占比49.20%，平均折扣降至75.02%，競拍人數(shù)162,246人次，占比46.44%，流拍后市場需求仍強，但成交價格更低。變賣階段掛牌量123,255套，占比16.05%，成交量14,546套，占比14.30%，平均折扣75.34%，競拍人數(shù)29,055人次，占比8.32%，市場認(rèn)可度和參與度最低?？傮w而言，一拍折扣最高、認(rèn)可度強；二拍成交活躍但折扣下降；變賣階段成交和參與度均較低。

　　圖表1-6 2024年前三季度司法拍賣市場不同拍賣階段占比、折現(xiàn)與拍賣人數(shù)情況

　　單獨從三季度來看，一拍階段掛牌占比45.26%，成交率為32.00%，折扣率為90.26%；

　　二拍階段掛牌占比34.56%，成交率提升至45.45%，折扣率降至75.10%；

　　變賣階段掛牌占比20.18%，成交率降至22.54%，折扣率微高于二拍，為76.77%，法拍后期階段的市場認(rèn)可度和參與度顯著下降。

　　圖表1-7 2024年三季度司法拍賣市場不同拍賣階段占比、折現(xiàn)與拍賣人數(shù)情況

　　若一拍未能成交，則在拍賣結(jié)束后60天內(nèi)，以流拍價作為保留價，進行第二次拍賣（二拍）。

　　若二拍仍未成交，則進入變賣階段，此時變賣起拍價最低不低于初始評估價的50%。

　　以上掛牌、二次拍賣、變賣過程中，申請執(zhí)行人均可以選擇以流拍價格實行以物抵債。

　　綜上，二次拍賣階段的平均變現(xiàn)折扣會顯著低于首次拍賣階段的平均變現(xiàn)折扣，而變賣階段的平均變現(xiàn)折扣與二次拍賣階段的平均變現(xiàn)折扣差距并不大。

　　在2024年前三季度司法拍賣市場中，各類型物業(yè)掛牌占比呈現(xiàn)差異。住宅類物業(yè)掛牌占比最高，在拍賣市場中的主導(dǎo)地位，達53.64%，同比上升2.84個百分點。商業(yè)類物業(yè)供給有所減少，掛牌占比為27.64%，同比下降2.25個百分點。其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)占比為16.65%，同比微降1.46個百分點。工業(yè)類占比0.80%，同比下降0.31個百分點；土地類物業(yè)掛牌量有所增長，占比1.27%，同比上升1.17個百分點?？傮w來看，住宅類掛牌占比持續(xù)增加，而商業(yè)和其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)占比有所減少。

　　2024年第三季度，住宅類物業(yè)掛牌占比為54.41%，同比上升5.19個百分點，繼續(xù)主導(dǎo)市場；商業(yè)和其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)分別占比27.86%和15.62%，同比分別下降2.44和3.60個百分點。土地類物業(yè)占比1.33%，同比上升1.21個百分點，在整體市場中占比有所提升。

　　圖表2-2 2023年三季度-2024年三季度司法拍賣市場掛牌量物業(yè)類型占比

　　2024年1-9月，各類型物業(yè)在法拍市場的成交占比中，住宅類依然占據(jù)主導(dǎo)地位，占比68.45%，同比下降0.51個百分點。商業(yè)類物業(yè)成交占比18.66%，同比微增0.12個百分點，維持相對穩(wěn)定。工業(yè)和其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)分別占比1.05%和10.53%，同比分別下降0.17和0.59個百分點。土地類物業(yè)成交占比為1.31%，同比提升1.15個百分點。總體來看，住宅類成交占比略有下降，但依然主導(dǎo)市場，土地類物業(yè)占比有所提升，而工業(yè)和其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)占比有所減少。

　　2024年第三季度，住宅類物業(yè)成交占比68.91%，同比上升4.28個百分點，環(huán)比上升0.95個百分點，繼續(xù)主導(dǎo)市場；商業(yè)類物業(yè)占比17.75%，同比下降0.94個百分點，環(huán)比下降1.60個百分點，活躍度減弱；土地類物業(yè)占比1.17%，同比上升1.02個百分點，環(huán)比下降0.23個百分點。

　　圖表2-4 2023年三季度-2024年三季度司法拍賣市場成交量物業(yè)類型占比

　　從各類型物業(yè)的拍賣情況來看，2024年1-9月，工業(yè)類物業(yè)平均競拍人數(shù)最高，為0.62人次，成交率17.42%，平均變現(xiàn)折扣84.95%；住宅類物業(yè)緊隨其后，平均競拍人數(shù)0.61人次，成交率16.90%，平均變現(xiàn)折扣80.74%。土地類物業(yè)平均競拍人數(shù)0.47人次，成交率13.61%，變現(xiàn)折扣最高，為86.57%。商業(yè)類物業(yè)和其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)活躍度較低，平均競拍人數(shù)分別為0.30和0.19人次，成交率分別為8.94%和8.38%，變現(xiàn)折扣為81.58%和77.65%。總體來看，工業(yè)和住宅類平均競拍活躍度較高，土地類折扣最小，而商業(yè)和其他類成交率和平均活躍度均較低。

　　2024年第三季度，土地類物業(yè)平均變現(xiàn)折扣最高，為88.10%，折扣最小，價格上的穩(wěn)定性有所提升；住宅和工業(yè)類物業(yè)平均活躍度較高，平均競拍人數(shù)分別為0.60和0.52人次，商業(yè)和其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)成交率依然偏低，分別為8.29%和9.35%。

　　2024年1-9月，住宅類法拍市場掛牌總量為411,899套，同比增加38.50%；成交總量為69,624套，同比微增4.84%。然而，成交率下降至16.90%，同比下滑5.43個百分點，市場需求相對不足。平均變現(xiàn)折扣為80.74%，較去年同期下降1.52個百分點，議價空間有所擴大。競拍人數(shù)為252,875人次，同比減少3.78%，買家活躍度有所降低。整體來看，住宅類供給大幅增加，但需求和活躍度相對減弱，市場折扣略有擴大。

　　2024年三季度，住宅類物業(yè)法拍市場掛牌量為159,448套，同比增加42.7%，環(huán)比增22.55%；成交量26,266套，同比增加15.2%，環(huán)比增20.66%；成交率16.47%，同比下降3.94個百分點，環(huán)比下降0.26個百分點。平均變現(xiàn)折扣80.36%，同比下降1.67個百分點，環(huán)比下降1.35個百分點。競拍人數(shù)95,881人次，同比增加16.89%，環(huán)比增加24.23%。

　　圖表2-8 2023年三季度-2024年三季度住宅物業(yè)司法拍賣房市場發(fā)展趨勢

　　在當(dāng)前地產(chǎn)市場整體疲軟的背景下，2024年1-9月住宅類法拍市場呈現(xiàn)出供需不平衡的特點。盡管供給端持續(xù)擴張，去庫存和不良資產(chǎn)處置壓力增大，但需求端未能有效承接，成交率有所下滑，市場需求呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。同時，價格預(yù)期松動，買家傾向于議價，市場活躍度降低，觀望情緒較強?？傮w來看，住宅類物業(yè)法拍市場在供給增加的情況下，需求低迷、議價空間擴大，供需矛盾進一步加劇。

　　2024年1-9月，商業(yè)類物業(yè)法拍市場供給增加的同時需求相對不足。掛牌總量為212,239套，同比增加21.30%；成交總量18,980套，同比增加6.28%，但成交率降至8.94%，同比下降1.26個百分點。平均變現(xiàn)折扣為7.30%，同比下降0.68個百分點，議價空間略有擴大。競拍人數(shù)為63,309人次，同比增加10.76%，市場關(guān)注度有所上升。整體來看，商業(yè)類物業(yè)供給增長明顯，但需求增長和成交率相對減弱，市場折扣有所擴大。

　　圖表2-10 2021-2024年前三季度商業(yè)物業(yè)司法拍賣房市場發(fā)展趨勢

　　2024年第三季度，商業(yè)類物業(yè)掛牌量達81,623套，環(huán)比增24.28%；成交量6,764套，環(huán)比增9.17%，成交率降至8.29%。平均變現(xiàn)折扣為6.81%，環(huán)比下降0.89個百分點。競拍人數(shù)23,101人次，環(huán)比增長12.29%。

　　圖表2-11 2023年三季度-2024年三季度商業(yè)物業(yè)司法拍賣房市場發(fā)展趨勢

　　2024年1-9月，商業(yè)類物業(yè)法拍市場在經(jīng)濟增速放緩、消費需求疲軟、小微企業(yè)承接力不足和不良資產(chǎn)集中處置的背景下，呈現(xiàn)出供需失衡態(tài)勢。大量商業(yè)類不良資產(chǎn)進入法拍市場，掛牌量顯著增加，但需求承接有限，導(dǎo)致成交率下滑、議價空間擴大。盡管市場關(guān)注度小幅提升，但買家出價謹(jǐn)慎，尤其在非核心區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的流拍風(fēng)險增加，競拍人觀望情緒濃厚。整體來看，市場對商業(yè)物業(yè)的投資信心尚未恢復(fù)，去化壓力加劇，未來如何激發(fā)買家興趣、提升成交活躍度成為關(guān)鍵。

　　2024年1-9月，其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)掛牌量127,818套，同比增20.59%，成交量基本持平，成交率降至8.38%，供給增加但需求稍顯疲軟。平均變現(xiàn)折扣為77.65%，同比上升3.79個百分點，議價空間有所縮小，價格穩(wěn)定性較強。競拍人數(shù)同比增12.02%，市場關(guān)注度提升。總體來看，其他類物業(yè)在供給擴張的同時成交率下降，但價格上的穩(wěn)定性相對更強，且市場參與度有所提高，與住宅和商業(yè)類物業(yè)的趨勢略有差異。

　　圖表2-13 2021-2024年前三季度其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)司法拍賣房市場發(fā)展趨勢

　　2024年第三季度，其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)掛牌量45,778套，同比增4.9%，環(huán)比增5.97%；成交量4,282套，同比降21.7%，環(huán)比增30.27%；成交率9.35%，同比降3.18個百分點，環(huán)比增1.74個百分點。平均變現(xiàn)折扣75.87%，同比增1.49個百分點，環(huán)比降5.65個百分點。競拍人數(shù)9,164人次，同比降3.01%，環(huán)比增6.43%。

　　圖表2-14 2023年三季度-2024年三季度其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)司法拍賣房市場發(fā)展趨勢

　　圖表2-15 2024年前三季度其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)司法拍賣房市場運行情況

　　整體來看，1-9月其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)展現(xiàn)出供給增加、成交率下降、價格較穩(wěn)定的趨勢，與住宅和商業(yè)類物業(yè)的趨勢有所不同。其主要源于其他類（車位、街邊鋪位等）物業(yè)需求較局限，供給增加未能完全匹配買家需求；同時，車位和鋪位等資產(chǎn)位置屬性強，定價剛性高，買家對價格波動敏感度較低。此外，這類物業(yè)維護成本低、適合長線投資，吸引了特定投資者的關(guān)注，導(dǎo)致競拍人數(shù)上升。

　　2024年前三季度，司法拍賣市場整體呈現(xiàn)出供給端快速擴張、需求端承接力不足的態(tài)勢。受經(jīng)濟增速放緩、不良資產(chǎn)集中處置等因素影響，法拍市場掛牌量持續(xù)攀升，但需求增長相對滯后，成交率呈下滑趨勢，供需矛盾逐漸加劇。同時，市場參與者的觀望情緒較濃，競拍人對價格的敏感度提升，部分物業(yè)類型的議價空間擴大，市場信心尚未恢復(fù)至穩(wěn)健水平。

　　各物業(yè)類型在法拍市場中的表現(xiàn)各異，住宅類物業(yè)在供給擴張背景下繼續(xù)主導(dǎo)市場，但需求相對疲軟；商業(yè)類和其他類物業(yè)（如車位、街邊鋪位等）掛牌量增加的同時，成交率和活躍度受到一定抑制，需求端的增長未能匹配供給端的擴張。土地類和工業(yè)類物業(yè)則表現(xiàn)出一定的價格穩(wěn)定性和投資吸引力，吸引了特定買家的關(guān)注。

　　展望未來，法拍市場的發(fā)展將繼續(xù)受到宏觀經(jīng)濟形勢和政策調(diào)控的影響。為應(yīng)對當(dāng)前的供需失衡，法拍市場或?qū)⑿枰`活的定價策略和針對性引導(dǎo)措施，以進一步激活需求端潛力，促進市場的健康平衡發(fā)展。在供給擴張壓力下，市場各方的信心恢復(fù)與活躍度提升將是未來穩(wěn)定成交率、緩解供需矛盾的關(guān)鍵。