KAIYUNKAIYUN日前，深圳華訊天谷大樓項(xiàng)目二次流拍之后，進(jìn)入了第三次拍賣階段，起拍價(jià)格已從16億元降至13億之后，再度下降至10億元，相當(dāng)于打了六折。接下來(lái)該項(xiàng)目是否會(huì)有人接手？這成為市場(chǎng)上關(guān)注的焦點(diǎn)，而更值得關(guān)注的是，在這場(chǎng)拍賣背后，涉及500多戶業(yè)主的房產(chǎn)交付問(wèn)題。

　　開發(fā)商破產(chǎn)，天谷大樓項(xiàng)目已經(jīng)停工近三年，延期交付兩年多，根據(jù)破產(chǎn)重整計(jì)劃，拍賣獲得的資金將用于天谷大樓項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)建，未成功拍賣，意味著天谷大樓項(xiàng)目復(fù)工資金仍無(wú)著落。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，按照10億元計(jì)算，上述項(xiàng)目的價(jià)格與周邊同類物業(yè)比起來(lái)沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，而且該項(xiàng)目還涉及工程尾款、司法查封等問(wèn)題，第三次成功拍賣的可能性較小。

　　10月8日，京東拍賣網(wǎng)站顯示，深圳市華訊天谷大樓項(xiàng)目476套房源組成的資產(chǎn)包第二次流拍，起拍價(jià)約13.09億元，有6673萬(wàn)人圍觀，但無(wú)人出價(jià)。目前，該資產(chǎn)包已經(jīng)重新掛拍，將于10月24日再次拍賣，起拍價(jià)已從首次拍賣的16.4億元降至10.5億元。

　　競(jìng)買公告顯示，上述標(biāo)的處置單位為深圳市華訊方舟投資有限公司（下稱“華訊投資”）管理人，監(jiān)督單位為深圳市中級(jí)人民法院。

　　天谷大樓項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道廣深公路旁，項(xiàng)目總建設(shè)用地約3.3萬(wàn)平方米，容積率6.9,規(guī)劃建筑面積約22.8萬(wàn)平方米。土地用途為新型產(chǎn)業(yè)用地，土地使用年限50年（2016年至2066年）。該項(xiàng)目已于2017年1月取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

　　天谷大樓項(xiàng)目包括地下3層、裙樓5層、塔樓5座，其中A、B、C座均為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，D、E座裙房為研發(fā)用房，塔樓為配套宿舍。根據(jù)深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)出具的測(cè)繪報(bào)告，天谷大樓項(xiàng)目共1602套房產(chǎn)(不包含地下一層至三層停車位)，其中1105套已經(jīng)辦理預(yù)售許可，辦理預(yù)售許可的房產(chǎn)中，500多套單身宿舍已經(jīng)出售但未交房，本次拍賣的部分為獲得預(yù)售許可但還未出售的476套不動(dòng)產(chǎn)組成的資產(chǎn)包。

　　“本次拍賣標(biāo)的情況較為復(fù)雜”，競(jìng)買公告如此提及，而這也是上述資產(chǎn)包兩次流拍的重要原因。

　　具體來(lái)看，競(jìng)買公告顯示，目前天谷大樓項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，且尚未竣工。476套拍賣標(biāo)的成交后，由華訊投資繼續(xù)建設(shè)天谷大樓項(xiàng)目，竣工驗(yàn)收合格后，將標(biāo)的房產(chǎn)交付給買受人。值得注意的是，天谷大樓項(xiàng)目未來(lái)的復(fù)工復(fù)建時(shí)間還不能確定，因此本次拍賣的標(biāo)的物竣工驗(yàn)收時(shí)間亦無(wú)法確定。

　　競(jìng)買公告還提及，本次拍賣的資產(chǎn)包中105套單身宿舍已被司法查封，目前已向人民法院申請(qǐng)解除房產(chǎn)的查封措施，解封時(shí)間受制于查封法院的配合程度，時(shí)間無(wú)法確定。

　　另外，競(jìng)買公告還表示，拍賣成交后，法院不出具確認(rèn)成交或確認(rèn)產(chǎn)權(quán)裁定書等相關(guān)法律文件，也不出具更名過(guò)戶裁定書或協(xié)助執(zhí)行通知書等法律文書。在產(chǎn)權(quán)變更條件達(dá)成后，買受人自行辦理過(guò)戶手續(xù)，買受人可向相關(guān)部門申請(qǐng)辦理預(yù)售合同備案、網(wǎng)簽等手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。

　　“因法律、政策或其他原因?qū)е虏荒芙桓兜娘L(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。如買受人計(jì)劃補(bǔ)辦相關(guān)登記手續(xù)的，由買受人自行辦理，華訊投資、管理人不保證拍賣標(biāo)的物能辦理過(guò)戶及權(quán)屬登記手續(xù)?！备?jìng)買公告顯示，

　　另外，競(jìng)買公告顯示，“本次拍賣公告所作的標(biāo)的物情況說(shuō)明，僅為競(jìng)買人參與競(jìng)買提供參考，不能作為競(jìng)買人判斷、權(quán)衡價(jià)值的最終依據(jù)，競(jìng)買人根據(jù)自身需求可自行調(diào)查、了解、核實(shí)。未盡事宜，深圳市華訊方舟投資有限公司及管理人不承擔(dān)任何責(zé)任?！薄氨敬闻馁u成交價(jià)不包含由買受人負(fù)擔(dān)的稅、費(fèi)等。”

　　2014年，華訊方舟集團(tuán)控股的上市公司華訊股份有限公司（下稱“華訊股份”，000687.SZ，已于2022年6月退市）借殼上市，主營(yíng)業(yè)務(wù)為軍事通信及產(chǎn)品。2016年開始，華訊股份的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升，2019年末，同比增長(zhǎng)61.57%至123.79%；2018年開始，華訊股份連續(xù)虧損，后華訊股份公告承認(rèn)，該公司財(cái)務(wù)造假、虛增利潤(rùn)。

　　隨著控股的上市公司連續(xù)虧損，華訊投資也宣布破產(chǎn)。2021年3月31日，深圳市中級(jí)人民法院發(fā)布公告稱，華訊投資資金枯竭，無(wú)法承擔(dān)天谷項(xiàng)目工程的續(xù)建工作，已明顯陷入財(cái)務(wù)困境。華訊投資主要資產(chǎn)即為該在建工程，而該工程存在變現(xiàn)困難的情況，且財(cái)產(chǎn)價(jià)值可能大幅貶損。

　　此后，法院指定廣東浩源律師事務(wù)所、北京市中倫（深圳）律師事務(wù)所擔(dān)任華訊投資的管理人（下稱“管理人”）。華訊投資破產(chǎn)重整案分別于2021年5月、2021年9月兩次招募共益?zhèn)顿Y人、意向投資人，但最終均無(wú)投資人愿意接手并提供資金，華訊投資只能自救。

　　2022年11月20日，深圳市中級(jí)人民法院批準(zhǔn)華訊投資的破產(chǎn)重整計(jì)劃。按照重整計(jì)劃，天谷大樓項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建資金缺口約7.7億元。另外，天谷大樓項(xiàng)目有兩個(gè)復(fù)工復(fù)建籌資路徑，一個(gè)是債權(quán)人或其他資金提供方籌集資金，另一個(gè)是處置部分資產(chǎn)回籠資金支持復(fù)工復(fù)建。按照目前天谷大樓項(xiàng)目已經(jīng)開啟拍賣資產(chǎn)的情況來(lái)看，債權(quán)人不愿出資，華訊投資選擇了第二個(gè)路徑，即通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓、網(wǎng)絡(luò)拍賣、整體打包、單間銷售等方式對(duì)已取得預(yù)售許可的房產(chǎn)按現(xiàn)狀處置。

　　盡管已經(jīng)開始拍賣資產(chǎn)自救，但是華訊投資重整計(jì)劃的實(shí)施，以及天谷大樓項(xiàng)目的交付依舊面臨不確定性。

　　天谷大樓項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，近期開會(huì)得到的消息是，按照現(xiàn)在物業(yè)的狀態(tài)，完成交付還需要7.7億元，但是此前天谷大樓項(xiàng)目對(duì)工程總包方的欠款已經(jīng)有8億元左右，如果不將欠款補(bǔ)上，總包方也不會(huì)真正動(dòng)工，所以要想順利復(fù)工交付，還需要16億元左右。

　　“好賣的宿舍產(chǎn)品已經(jīng)銷售了不少，留下大部分辦公類產(chǎn)品，想要有市場(chǎng)人士接手，挺難的。”合一城市更新集團(tuán)深圳公司副總經(jīng)理肖巍對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，雖然按照10億元的價(jià)格計(jì)算該項(xiàng)目樓面價(jià)不算高，但這個(gè)項(xiàng)目此前已經(jīng)銷售了一半左右的單身宿舍，扣除銷售部分，實(shí)際的樓面價(jià)與周邊同類物業(yè)比起來(lái)沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，而且該項(xiàng)目還涉及工程尾款、司法查封等問(wèn)題，第三次成功拍賣的可能性較小。

　　與此同時(shí)，肖巍提及，近年來(lái)深圳各區(qū)正積極籌集保障性租賃住房，如果區(qū)政府、國(guó)企入場(chǎng)，該項(xiàng)目盤活的可能性會(huì)比較大，不過(guò)，其也表示，該項(xiàng)目改保租房的成本可能不低，若最終算完帳虧的不嚴(yán)重，在解決樓盤交付問(wèn)題基礎(chǔ)上，還能完成保租房任務(wù)，政府方面還是有動(dòng)力的。

　　天谷大樓的物業(yè)性質(zhì)為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房和單身宿舍，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房在使用上與寫字樓相似，而在寶安區(qū)寫字樓空置率高企的背景下，天谷大樓是否值得投資？此前參與該項(xiàng)目的一位工作人員對(duì)記者表示，如果將天谷大樓用作總部大樓，而不是單獨(dú)出租售賣，其投資價(jià)值會(huì)比較高。

　　廣東知恒律師事務(wù)所鄭博恩對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，不同于一般的司法拍賣，在破產(chǎn)拍賣中，為提高財(cái)產(chǎn)處置效率，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)可以進(jìn)行多次網(wǎng)絡(luò)拍賣，直至變現(xiàn)為止，拍賣次數(shù)并不受限。在多次拍賣仍無(wú)人競(jìng)拍的情況下，債權(quán)人會(huì)議可自主選擇是否繼續(xù)進(jìn)行拍賣。另外，債權(quán)人會(huì)議可調(diào)整重整計(jì)劃，制定其他自救方案。

　　早在2019年天谷大樓項(xiàng)目就已經(jīng)停工，至今已有四年，按照此前已售的500多套房源的預(yù)售合同，2021年6月30日就應(yīng)是交房時(shí)間，也就是說(shuō)該項(xiàng)目已延期交付兩年多。

　　王芳（化名）是500多戶天谷大樓業(yè)主中的一員，其對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，此前，其家庭在深圳并無(wú)住房，盡管當(dāng)時(shí)購(gòu)房的時(shí)候知道天谷大樓的住房性質(zhì)是單身宿舍不是商品住宅，但在深圳房?jī)r(jià)普遍較高的情況下，能以一百多萬(wàn)的價(jià)格在深圳購(gòu)買一套住房，已經(jīng)是一件幸運(yùn)的事情，只是沒(méi)想到花出去的錢換來(lái)的是這樣的結(jié)果。因?yàn)橐呀?jīng)花了幾十萬(wàn)在這套房產(chǎn)上，盡管項(xiàng)目已經(jīng)延期交房?jī)赡甓?，其每月依舊正常支付這套房源在銀行的貸款。

　　而近期華訊投資要求業(yè)主簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議和承諾書，讓500多戶業(yè)主放棄近四年的延期交付違約金，讓王芳和業(yè)主們很惱火。

　　華訊投資發(fā)布的通知表示，按照重整計(jì)劃，業(yè)主需要簽訂一份購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議簽訂之后，

　　華訊投資將不再支付業(yè)主2021年6月30日～2025年3月10日將近四年的房產(chǎn)延期交付違約金，而按照購(gòu)房合同，延期交付違約金按照購(gòu)房款總價(jià)每日萬(wàn)分之四的比例賠償。上述承諾書表示，若2025年3月10日未能如期交付，華訊投資將賠償業(yè)主購(gòu)房款總價(jià)每日萬(wàn)分之三的延期交付違約金。

　　另外，華訊投資發(fā)布的相關(guān)通知還表示，根據(jù)重整計(jì)劃，若購(gòu)房人未在 2023年 8月 31 日前簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，則將視為解除原合同而不再交房，因購(gòu)房款成立債權(quán)的則納入普通債權(quán)范圍，依重整計(jì)劃償債方案按比例清償及債轉(zhuǎn)股。

　　“他們的意思是，華訊投資想辦法籌資保交樓，業(yè)主就不要再追究其他的責(zé)任，這樣才能有利于讓投資人接盤該項(xiàng)目，算是一個(gè)免責(zé)協(xié)議?！蓖醴急硎?，大多數(shù)業(yè)主都不能接受?！安贿^(guò)不簽約，最終變?yōu)槠胀▊鶛?quán)人，如果華訊投資破產(chǎn)清算，業(yè)主能拿到的錢只有購(gòu)房合同金額的13%?！蓖醴几械綗o(wú)奈。

　　按照上述邏輯，為了降低損失，業(yè)主似乎不得不選擇簽訂補(bǔ)充協(xié)議，放棄延期交付違約金。對(duì)此，鄭博恩對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，業(yè)主可以向法院提起訴訟，或可向破產(chǎn)重整批準(zhǔn)法院反映自身訴求，在反映無(wú)果的情況下提起訴訟。

　　華訊投資發(fā)布的通知顯示，截至2023年7月26日，已經(jīng)有134戶購(gòu)房人簽署了補(bǔ)充協(xié)議和承諾書。而在8月末，即補(bǔ)充協(xié)議簽訂截至日期前幾日，華訊投資又發(fā)布通知稱，鑒于公司正公開處置房產(chǎn)籌資，洽談融資工作正在進(jìn)行，為保障購(gòu)房人權(quán)益，將簽署補(bǔ)充協(xié)議截止的時(shí)間延長(zhǎng)至復(fù)工復(fù)建后。