法拍房（即“法院拍賣房產(chǎn)”），因存在“撿漏”的機(jī)會而備受市場關(guān)注。今年以來，法拍房的掛牌量和成交量均有所增長，更多的購房者將目光投向了法拍房，成為不少人購置房產(chǎn)的一條捷徑。從市場層面看，由于處置房產(chǎn)和購置房產(chǎn)兩者均有需求，銀行也看到了其中的機(jī)會，以提供“法拍貸”等金融服務(wù)參與其中。

　　據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解，鑒于購置新房和二手房交易流程與法拍房交易流程的差異，以往很少有銀行為該交易提供貸款，購買方必須全款進(jìn)行交易，提升了交易的門檻。然而，面對法拍房掛牌量的不斷增多，很多地方法院、交易所為了順利撮合交易，與銀行嘗試合作“法拍貸”，這令法拍房在交易上更有吸引力。同時(shí)，銀行對于法拍資產(chǎn)放款和抵押時(shí)的風(fēng)控要求更為嚴(yán)格，這也側(cè)面避免了其中存在的一些風(fēng)險(xiǎn)。

　　近日，家住北京通州的孫宇（化名）通過交易所拍下了一套法拍房，這讓他很得意撿了個(gè)便宜。

　　“一般情況下，法拍房會有一個(gè)評估價(jià)格，與市場價(jià)格相當(dāng)，而起拍價(jià)格是低于評估價(jià)格的?！睂O宇表示，這其中的差價(jià)可能就有幾百萬元。

　　他告訴記者，剛剛買下的這套房產(chǎn)屬于二拍（指在一次法拍房拍賣未能成交后，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，再次進(jìn)行的拍賣）資產(chǎn)，房產(chǎn)評估價(jià)格是1400多萬元，實(shí)際成交價(jià)格為810萬元。當(dāng)時(shí)保證金交納了160多萬元，后續(xù)將首付款打到指定的賬戶就可以，其他的直接向銀行申請貸款。

　　“由于是屬于換房，按照政策上屬于首套房，首付一共300多萬元，貸款400多萬元?！睂O宇稱，現(xiàn)在銀行的房貸利率已經(jīng)降下來了，這也讓他減輕了不少壓力。

　　事實(shí)上，在沒有任何經(jīng)驗(yàn)的情況下，為了拍下這套房子，孫宇此前跑去看了很多次?！按蠹叶急容^擔(dān)心法拍房的風(fēng)險(xiǎn)，也去實(shí)地看的房?？纯捶績?nèi)有沒有租戶，房屋有沒有瑕疵，是否欠了物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，找小區(qū)物業(yè)和周邊鄰居問了一下房子情況，甚至還向交易所問了情況?！?/p>

　　據(jù)他介紹，以往很多的案例都說法拍房有坑，這讓很多購房者對“撿漏”敬而遠(yuǎn)之。但正規(guī)平臺的交易其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)是能夠提前規(guī)避的，這需要花一點(diǎn)精力去做了解?！拔掖饲罢沂烊私o交易所平臺的工作人員打電話，詢問拍賣房是否會存在各種各樣的問題，對方回復(fù)說‘從來沒有過’，只要做好實(shí)地調(diào)研就問題不大。”

　　記者了解到，不同交易所和平臺的規(guī)則存在一定差異，對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也有所不同。一些平臺只提供拍賣房的相關(guān)信息，不對交易有任何的保障和承諾，一些平臺則要求競拍后保證房產(chǎn)順利過戶，這也避免了標(biāo)的沒有房產(chǎn)證等風(fēng)險(xiǎn)。

　　“保證金和后續(xù)的資金在競拍后是打到指定的賬戶，包括銀行的貸款。如果房產(chǎn)沒有順利過戶，這個(gè)資金是不會給到拍賣方的。”孫宇表示。

　　孫宇向記者透露，目前北京法拍房的交易還是很有市場的，一些中介公司也盯上了這些拍賣房?！翱赡芤恍┤藭J(rèn)為通過中介有保障，但實(shí)際上是一樣的，中介提供的只是相關(guān)服務(wù)，也不可能對交易有保障。另外，一些標(biāo)的在中介帶看后會被炒得比較高，價(jià)格上反而貴了?！?/p>

　　“我是在網(wǎng)上拍的，與購買二手房相比可以省中介費(fèi)，這也是一筆近10萬元的費(fèi)用?！睂O宇認(rèn)為。

　　“省錢的代價(jià)就是多操心?！彼寡裕环裾J(rèn)法拍房會有風(fēng)險(xiǎn)，也有一些人吃了虧。但這其中的風(fēng)險(xiǎn)是要提前考慮到的，盡量去避免。

　　針對銀行貸款的情況，孫宇表示，北京交易所對于拍賣房產(chǎn)的貸款與銀行有固定合作，盡管合作的銀行也就是指定的四家，但是在貸款審批上沒有問題?！捌脚_上有一鍵貸款，選擇銀行后，銀行的工作人員會主動聯(lián)系，都不需要去找銀行?！?/p>

　　事實(shí)上，與孫宇一樣通過交易所購買法拍房的還有很多，畢竟價(jià)格上的優(yōu)勢是實(shí)實(shí)在在的。況且，目前法拍房的掛牌數(shù)量不斷上升，這也給了不少有心“撿漏”的人更多選擇空間。

　　中指研究院發(fā)布的2023年三季度全國法拍市場監(jiān)測報(bào)告，前三季度各物業(yè)類型法拍房掛拍量創(chuàng)新高，為58.4萬套，較上年同期增長32.7%。與法拍房掛牌量同向增加的還有法拍房成交絕對總量，較上一年也實(shí)現(xiàn)了增長，不過這一增長量主要集中在頭部省市地區(qū)。雖然絕對總量實(shí)現(xiàn)了上漲，但法拍房成交率不增反降。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，各類法拍房源成交量接近10.9萬套，住宅共成交7.29萬套，占成交總量的77.1%，成交總金額1128.5億元，占成交總金額的50.4%，法拍住宅項(xiàng)目占有量進(jìn)一步提升。

　　“當(dāng)掛牌數(shù)量接近60萬套，成交量超過10萬套，法拍房也成為購房者參考標(biāo)的的重要一環(huán)?！币患抑薪楣救耸空J(rèn)為，法拍的住宅相比之下產(chǎn)權(quán)很明晰，大多可能存在的隱患問題也一眼可見。更重要的是，一些制度逐漸完善，這讓購房者在競拍中也更放心。

　　一家國有銀行人士表示，在法拍房的競拍者越來越多的時(shí)候，對于這部分的貸款需求也在增加。“以前拍賣的標(biāo)的不會獲批貸款，需要全款支付。但是，現(xiàn)在拍賣房產(chǎn)掛牌越來越多，同時(shí)，一些法院和地方政府也有處置資產(chǎn)的需求。”

　　他表示，北京、上海等一線城市對于法拍房的貸款很早就有了，這部分都是與拍賣平臺合作的。其他城市這類產(chǎn)品現(xiàn)在也越來越多，這與拍賣市場的發(fā)展有關(guān)，而銀行也看到了其中的機(jī)遇。

　　記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所了解到，其與工商銀行建設(shè)銀行徽商銀行和南洋商業(yè)銀行等銀行有拍賣房的貸款合作。而各家銀行的貸款政策也有一些差異，體現(xiàn)在首付和貸款比例上。

　　據(jù)悉，郵儲銀行、建設(shè)銀行等銀行的法拍貸業(yè)務(wù)已經(jīng)在各地持續(xù)推廣。11月24日，郵儲銀行永修支行、建設(shè)銀行永修支行與永修縣人民法院舉行“法拍貸”簽約合作儀式，致力于合作解決司法拍賣融資難問題，并指出，引入法拍貸業(yè)務(wù)，不僅能提高法院拍品的成交率，更能惠及群眾，讓更多購房剛需的群眾參與進(jìn)來，有效解決資金瓶頸問題。

　　9月13日，郵儲銀行大理州分行與大理市人民法院舉行“法拍貸”業(yè)務(wù)合作簽約儀式。簽約儀式上，雙方就“法拍貸”合作事務(wù)范圍、各方工作職責(zé)等方面達(dá)成一致意見，就業(yè)務(wù)推廣和合作流程等內(nèi)容進(jìn)行了深入討論，共同簽訂了《關(guān)于司法拍賣房產(chǎn)按揭備忘錄》。

　　7月中旬，中國銀行武漢江岸支行與武漢市江岸區(qū)法院舉行“司法拍賣金融服務(wù)簽約儀式”，在全市推出“司法拍賣+金融服務(wù)”江岸新模式，引入法拍貸為符合條件的競買人參與司法拍賣提供信貸支持，助力法拍執(zhí)行降本增效。

　　與法院簽訂合作框架的同時(shí)，銀行法拍貸的投放也在陸續(xù)落地。9月27日，郵儲銀行郴州市分行成功發(fā)放該行首筆“法拍貸”貸款，貸款金額70萬元；8月15日，富滇銀行大理分行首筆“法拍貸”130萬元順利發(fā)放。

　　上述國有銀行人士表示，法拍貸的業(yè)務(wù)模式如今已經(jīng)比較成熟，但與傳統(tǒng)的住房按揭貸款在流程上存在差異。傳統(tǒng)按揭貸款是交易雙方簽訂買賣合同后，將房產(chǎn)先行過戶，房主將房產(chǎn)抵押之后由銀行將貸款資金打到賣主的賬戶，流程上是銀行先將房產(chǎn)抵押再放款。然而，法拍貸是需要購房者全款支付房款后才能取得房產(chǎn)，也就是銀行必須先做貸款，購房者拿到了房屋產(chǎn)權(quán)才能給予銀行做抵押。

　　“這項(xiàng)業(yè)務(wù)需要銀行與法院、交易所、擔(dān)保公司進(jìn)行合作來進(jìn)行，將資金形成閉環(huán)，銀行單獨(dú)投放貸款是存在風(fēng)險(xiǎn)的。”該國有銀行人士稱。

　　對于法拍貸的風(fēng)控，銀行也在信貸投放中格外重視?！般y行對于法拍房的盡調(diào)會很重視實(shí)地的調(diào)研情況，避免后續(xù)的糾紛。如果購房者最終拿不到房產(chǎn)或者存在一些糾紛，很可能也不會償還銀行的房貸，那也就相當(dāng)于房產(chǎn)砸在銀行手上了。”上述國有銀行人士稱，銀行在與外部合作時(shí)，也會要求對方加強(qiáng)目標(biāo)的信息披露和風(fēng)險(xiǎn)控制。否則，“事故”多了合作也不會長久。KAIYUN(com)開云KAIYUN(com)開云