2月22日中指研究院發(fā)布監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年1月全國(guó)法拍房掛拍10.04萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)了48.2%。其中成交了約1.27萬(wàn)套，同比增加18.3%，整體成交率達(dá)12.63%。

　　而2023年全年全國(guó)法拍市場(chǎng)掛拍各類法拍房源79.6萬(wàn)套，相比2022年的58.3萬(wàn)套猛增36.7%。法拍房增多的背后是房產(chǎn)持有人的債務(wù)困境，也是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放，加速觸底的過(guò)程。

　　更進(jìn)一步講，法拍房數(shù)量增加，會(huì)影響到金融機(jī)構(gòu)貸款抵押物的處置速度和價(jià)值變現(xiàn)。

　　據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，去年全年包含住宅、工業(yè)、商業(yè)等法拍房掛拍數(shù)量79.6萬(wàn)套，而緯房研究院、國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)得統(tǒng)計(jì)結(jié)果是53萬(wàn)套。甚至說(shuō)，黃奇帆前段時(shí)間有一個(gè)內(nèi)部講話，提到我國(guó)當(dāng)前的法拍房規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了400萬(wàn)套。

　　為何各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)不統(tǒng)一？阿里資產(chǎn)曾向我們解釋：全國(guó)資產(chǎn)交易平臺(tái)很多，難以獲取全部數(shù)據(jù)。此外，掛拍、流拍再上拍等重復(fù)掛拍也干擾最終數(shù)據(jù)。目前很多機(jī)構(gòu)是爬蟲(chóng)數(shù)據(jù)，不盡精準(zhǔn)。

　　不過(guò)可以肯定的是2023年法拍房掛拍數(shù)量確實(shí)同比大幅增加。中指和國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)都顯示，無(wú)論是掛拍量還是成交量都增加了20%—40%。

　　在不良資產(chǎn)行業(yè)，法拍房是最為常見(jiàn)的資產(chǎn)類型，即基于借款合同及金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋，主要由以下兩個(gè)原因形成：房貸違約，當(dāng)房產(chǎn)所有者無(wú)法繼續(xù)支付房貸，導(dǎo)致銀行或貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣房產(chǎn)以收回貸款。其次是抵押物拍賣：房產(chǎn)作為債務(wù)的抵押物，在債務(wù)人無(wú)法償還債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以申請(qǐng)法院對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以此來(lái)清償債務(wù)。

　　法拍房產(chǎn)生的核心原因還是房產(chǎn)持有者深陷債務(wù)困境。據(jù)最高院執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截止本月初，失信被執(zhí)行人已經(jīng)達(dá)到了861.4萬(wàn)人。這就意味著將有房子拿出來(lái)拍賣，按此測(cè)算預(yù)估24年法拍房的掛牌數(shù)量還要進(jìn)一步增加。此外，最近爆雷的千億資管巨頭“鼎益豐”的投資人，很多也是拿房產(chǎn)抵押變現(xiàn)進(jìn)行投資。未來(lái)這些投資人的房產(chǎn)是否也會(huì)變成“法拍房”，不得而知。

　　據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年掛牌量最高分別是重慶和成都，掛牌數(shù)量超過(guò)11000套。其次是鄭州、南寧、長(zhǎng)沙、廣州、惠州、佛山、沈陽(yáng)、武漢。

　　黃奇帆說(shuō)如果市場(chǎng)上法拍房數(shù)量占比達(dá)到20%，就會(huì)影響整個(gè)片區(qū)/城市的二手房?jī)r(jià)格。從2023年法拍房成交價(jià)來(lái)看，最高的是溫州，折價(jià)率（變現(xiàn)成交價(jià)/評(píng)估價(jià)）達(dá)到95%，其次是深圳90%，再次是柳州89.8%。

　　最低的是石家莊，只有69.4%，如果評(píng)估價(jià)是7折，石家莊的法拍房?jī)r(jià)格只有市場(chǎng)價(jià)格的一半。全國(guó)50個(gè)城市住宅類法拍房具體情況見(jiàn)下表。

　　二手房?jī)r(jià)值直接對(duì)應(yīng)金融機(jī)構(gòu)抵押物處置價(jià)格，這也是金融機(jī)構(gòu)和不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)特別關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因，絕大多數(shù)貸款融資的抵押物都是各類房產(chǎn)。

　　此外，多家地方AMC及全國(guó)性AMC2023年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)中都提到，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，對(duì)存量資產(chǎn)價(jià)值有壓迫，計(jì)提減值增加，直接影響到其全年?duì)I收以及凈利潤(rùn)。

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